Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng thì giải quyết thế nào?

Bố tôi có một mảnh đất trồng lúa được xã cấp cho. Trước đây do thiếu vốn sản xuất, làm ăn nên bố tôi đã thế chấp quyền sử dụng đất đó cho ngân hàng để vay tiền. Nay cũng đã gần hết thời hạn sử dụng đất theo giấy chứng nhận nhưng chưa đến thời hạn trả tiền ngân hàng thì bên ngân hàng đã gửi thông báo cho chúng tôi về việc chấm dứt hợp đồng vay và yêu cầu chúng tôi phải nhanh chóng trả cả gốc và lãi trong thời gian vừa rồi. Vậy xin hỏi nếu đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng thì chúng tôi có được tiếp tục thế chấp đất để vay tiền không. Và trong trường hợp này thì bên ngân hàng ra thông báo chấm dứt hợp đồng và yêu cầu như vậy có đúng không? Xin luật sư tư vấn giúp?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ pháp lý:

+ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013

+ Công văn 196/TANDTC-PC

Thứ nhất, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp:

Thông thường, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm theo quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013. Tuy nhiên khi hết thời hạn sử dụng 50 năm mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn có nhu cầu sử dụng thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định

Theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai 2013 mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên nếu bố bạn muốn bán đất thì cần làm thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được.

Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Theo khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, một trong những điều kiện bắt buộc khi người dân thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp – đó là đất vẫn trong thời hạn sử dụng được ghi trên giấy chứng nhận.

Tùy theo thời điểm hết hạn sử dụng đất nông nghiệp và thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, sẽ có 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất thì không đủ điều kiện để giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Toà án xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu khi có yêu cầu.

Trường hợp 2: Khi ký kết hợp đồng thế chấp, quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn thời hạn sử dụng nhưng khi giải quyết tranh chấp thì hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án cần có văn bản đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho biết quyền sử dụng đất đã thế chấp này có được gia hạn hay không.

+ Nếu quyền sử dụng đất được gia hạn mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì Tòa án công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tiếp tục xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật.

+ Nếu quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được gia hạn thì Tòa án xác định hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và tuyên bố chấm dứt hợp đồng thế chấp theo khoản 5 Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, với trường hợp của gia đình bạn cần phải xem đất trồng lúa đó có thuộc diện được gia hạn sử dụng tiếp hay không. Nếu quyền sử dụng đất nông nghiệp đó không thuộc diện được gia hạn sử dụng tiếp thì việc ngân hàng ra thông báo chấm dứt hợp đồng vay với bố bạn là hoàn toàn phù hợp. Trường hợp quyền sử dụng đất đó vẫn được gia hạn mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thì mặc dù trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn sử dụng đất nhưng hợp đồng vay thế chấp giữa bố bạn và ngân hàng vẫn có giá trị pháp lý. Khi đó việc ngân hàng ra thông báo chấm dứt hợp đồng vay khi chưa đến hạn là trái quy định pháp luật.

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: