Tôi là chủ cửa hàng đồ gia dụng có đang thuê một mặt bằng để kinh doanh, vừa qua tôi thấy có thông tin về viêc Thế giới di động gửi công văn giảm tiền thuê mặt bằng cho bên chủ mặt bằng do tình hình dịch bệnh không thể mở cửa kinh doanh. Trường hợp tự ý thay đổi mức tiền thuê như vậy có đúng không và phía cửa hàng tôi có thể làm theo như vậy được không?
Nguồn ảnh: Internet
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi giải đáp như sau:
Trường hợp bạn nêu ra là trường hợp Công ty Cổ phần Thế giới di động gửi công văn cho các chủ mặt bằng với nội dung đơn phương giảm tiền thuê mặt bằng.
Theo đó, công ty này sẽ không thanh toán 100% tiền thuê mặt bằng (trong thời gian cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn, không kinh doanh theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan nhà nước), không thanh toán 70% tiền thuê mặt bằng (trong thời gian cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối hợp phòng chống dịch). Thời gian áp dụng từ ngày 1-1 đến 1-8-2021.
Công ty đề nghị tiền thuê đã thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng thuê nếu xảy ra các trường hợp bất khả kháng buộc cửa hàng phải tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng.
Để trả lời cho câu hỏi việc thay đổi mức tiền thuê nhà của TGGĐ có đúng không, chúng tôi cần phải có được hợp đồng thuê mặt bằng được các bên tham gia kí kết thì mới đưa ra khẳng định chính xác nhất. Tuy nhiên, theo thông tin mà nhiều trang báo đưa tin, chúng tôi có một vài nhận định về vụ việc này như sau:
Trong trường hợp trong hợp đồng ký kết có điều khoản về việc sẽ thay đổi mức tiền thuê mặt bằng khi có các yếu tố khách quan tác động làm thay đổi hoàn cảnh (ví dụ như dịch bệnh Covid 19) thì việc thế giới di động yêu cầu giảm tiền thuê theo công văn là đúng.
Tuy nhiên trong trường hợp hợp đồng không có giao kết về vấn đề này thì TGGĐ chỉ có thể yêu cầu giảm tiền thuê mặt bằng dựa trên quy đinh tại Điều 420 BLDS 2015 về thực hiện hợp đồng khi thay đổi hoàn cảnh cơ bản hoặc sự kiện bất khả kháng quy định tại Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, vẫn phải dựa trên SỰ THỎA THUẬN CỦA CÁC BÊN chứ không thể áp đặt ý chí đơn phương của mình lên đối tác và bắt họ phải làm theo.
Khi không thể thương lượng, thỏa thuận thì một trong 2 bên có quyền khởi kiện nhờ Tòa án giải quyết. Đối với vụ việc của Thể giới di động, công ty này tự ý thay đổi tiền thuê mặt bằng và phía cho thuê không đồng ý với việc đó nên có thể sẽ bị bên chủ nhà nộp đơn khởi kiện về hành vi đơn phương thay đổi này.
Vậy dịch Covid 19 có được coi là sự kiện bất khả kháng hay hoàn cảnh thay đổi cơ bản không?
Theo Luật Sao Việt, cần xem xét cụ thể thời điểm xác lập hợp đồng để xác định Covid 19 có phải sự kiện bất khả kháng hay không, do yếu tố “không thể lường trước” của dịch bệnh chỉ phù hợp khi dịch bệnh mới bùng phát vào đầu năm 2020. Đến nay, đã hơn 1 năm trôi qua từ khi dịch bệnh bắt đầu hoành hành, những hợp đồng được xác lập trong và sau khi dịch bệnh được công bố sẽ không thể coi Covid 19 là sự kiện bất khả kháng do không đáp ứng điều kiện “không thể lường trước được”.
Ngoài ra, yếu tố “Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép” cũng cần được cân nhắc kỹ càng dựa trên tình hình thực tế của các bên do đây cũng là yếu tố khó chứng minh minh bạch. Để được miễn trừ trách nhiệm, bên bị ảnh hưởng phải chứng minh là đã áp dụng “mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép” để ngăn chặn ảnh hưởng của dịch bệnh trong việc thực hiện hợp đồng nhưng vẫn không thể khắc phục được. Nếu vẫn có thể khắc phục được ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng bên bị ảnh hưởng không cố gắng khắc phục bằng mọi cách hoặc không chứng minh được việc đã cố gắng khắc phục thì không thể được miễn trách với lý do Covid-19 là sự kiện bất khả kháng.
Hiện nay có hai luồng ý kiến cho rằng dịch Covid 19 có thể được coi là sự kiện bất khả kháng hoặc cũng có thể coi là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc trở ngại khách quan” tùy vào từng tình huống cụ thể. Theo quy định tại Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015), điều kiện để được coi là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, gồm:
i. Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
ii. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, bên đó không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
iii. Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu biết trước thì bên bị ảnh hưởng đã không ký hợp đồng;
iv. Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
v. Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép nhưng không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích của mình.
Đối với trường hợp coi covid 19 là tình huống làm thay đổi hoàn cảnh cơ bản trong giao dịch dân sự, khi đó các hoạt động phòng, chống dịch gây ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng là không thể tránh khỏi và cũng không thể lường trước được khi ký kết. Khác với “sự kiện bất khả kháng”, ở trường hợp này hợp đồng vẫn có thể tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng khả năng gây thiệt hại nghiêm trọng đối với bên bị ảnh hưởng sẽ xảy ra, có thể là chi phí quá lớn hoặc giá thành quá cao.
Tuy nhiên theo thông tin mà báo chí đăng tải thì TGGĐ đã lãi sau thuế hơn 2.550 tỉ đồng sau 6 tháng đầu năm, tăng 26% so với cùng kỳ, do đó, việc chứng minh ảnh hưởng thiệt hại nghiêm trọng nếu không thay đổi nội dung hợp đồng có thể sẽ không dễ dàng với TGGĐ khi hai bên tranh chấp tại Tòa án.
Bạn tham khảo bài viết chi tiết về vấn đề này tại link sau https://www.saovietlaw.com/phap-ly-lien-quan-covid-19/covid-19-co-duoc-coi-la-su-kien-bat-kha-khang-trong-giao-dich-dan-su-khong-/
Như vậy, trường hợp của bạn muốn giảm tiền thuê mặt bằng thì trước tiên cần phải thỏa thuận với bên cho thuê để có sự đồng nhất về cách xử lý, nếu một trong 2 bên không chấp nhận và việc trả tiền theo đúng hợp đồng thuê ngoài khả năng chi trả với tình hình kinh tế hiện tại của bạn thì có thể khởi kiện ra Tòa án nhờ giải quyết khi có tranh chấp quá gay gắt.
