Tôi muốn hỏi việc mua bán đất đai trong trường hợp chồng ký mà vợ không ký hợp đồng mua bán đất. Tôi có mua một mảnh đất bên Đông Anh (Hà Nội) chủ là 2 vợ chồng nhưng sổ chỉ có tên chồng nên khi ký hợp đồng giao dịch cũng chỉ có người chồng ký dù cô vợ đều có tham gia những lần thỏa thuận và có mặt hôm 2 bên ký hợp đồng. Giá trị mảnh đất là 3 tỷ, sau đó tôi biết vợ chồng họ đã mua một căn nhà trong nội thành từ số tiền bán mảnh đất đó. Nay vợ chồng họ ly hôn, tranh chấp mới lôi chuyện trước đây hợp đồng ký chỉ có tên ông chồng nên không hợp lệ, cho rằng vì cô vợ không biết nên hợp đồng không có hiệu lực. Hiện nay tôi rất lo lắng khi bị kéo vào tranh chấp này. Tôi muốn hỏi trong vụ việc của tôi thì khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất có cần có chữ ký của cả hai vợ chồng họ không? Xin cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Trước hết, cần xác định mảnh đất bạn mua bên Đông Anh có phải tài sản chung của vợ chồng người bán hay không?
Căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”
Như vậy, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng được xác định là tài sản chung.
Trường hợp không có căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì được coi là tài sản chung.
Về việc đứng tên sở hữu bất động sản, Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP có hướng dẫn như sau:
“1. Tài sản chung của vợ chồng phải đăng ký theo quy định tại Điều 34 của Luật Hôn nhân và gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu.
2. Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng.
…”
Trong vụ việc của bạn, mặc dù căn nhà đứng tên người chồng, nhưng không loại bỏ khả năng đó là tài sản chung của vợ chồng họ trong thời kỳ hôn nhân, bởi thời điểm trước đây khi cấp sổ đỏ, khá nhiều trường hợp chỉ đứng tên một người dù tài sản đó là tài sản chung, phát sinh trong thời kỳ hôn nhân. Vì vậy, bạn cần chủ động tìm hiểu và xác định lại nguồn gốc đất trước đây là tài sản chung hay riêng của người chồng.
Nếu là tài sản riêng của chồng thì việc một mình người chồng ký hợp đồng bán đất không có vấn đề và hợp đồng này hoàn toàn được công nhận (nếu thực hiện đúng thủ tục công chứng, chứng thực theo luật). Trường hợp này, ngay cả khi vợ chồng họ có tranh chấp thì bạn cũng không cần quá lo lắng.
Trường hợp còn lại, mảnh đất là tài sản chung nhưng đứng tên một mình người chồng (trường hợp này khả năng khá cao trong vụ việc của bạn), trường hợp này sẽ có rủi ro pháp lý khi vợ không cùng ký hợp đồng chuyển nhượng.
Vậy có bắt buộc phải có chữ ký của cả vợ và chồng khi bán tài sản chung không?
Theo khoản 1, Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.
Vì vậy, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì vợ, chồng đều có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đó cho người khác mà không có chữ ký của cả hai vợ chồng thì phải có văn bản ủy quyền của người không trực tiếp ký hợp đồng mua bán, khi đó hợp đồng mua bán mới.
Nếu là tài sản chung mà chồng tự ý chuyển nhượng cho người khác không có sự đồng ý của vợ thì người vợ hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp vợ/chồng không ký hợp đồng chuyển nhượng đất thì hợp đồng đó đều vô hiệu. Pháp luật có khá nhiều trường hợp tương tự, về việc “biết hoặc phải biết mà không có ý kiến phản đối thì được xem như đồng ý”.
Ví dụ: Án lệ số 04/2016/AL về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có nội dung khái quát như sau:
“Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.”
Như vậy, nếu đôi vợ chồng sở hữu nhà đất tại Đông Anh đã bán lại cho bạn, trong quá trình giao dịch luôn có mặt người vợ, sau đó họ đã lấy tiền bán nhà để mua căn nhà khác trong nội thành để ở; đồng thời, gia đình bạn cũng đã sinh sống tại ngôi nhà đã mua trong nhiều năm không hề có tranh chấp gì, vậy hoàn toàn có căn cứ cho rằng người vợ cũng biết rõ giao dịch đó đã diễn ra, hai bên đã giao nhận đủ số tiền mua nhà, bên bán đã sử dụng số tiền đó để mua nhà mới nên dù không ký tên trong hợp đồng nhưng đã thể hiện ý chí chấp nhận giao dịch.
Nếu vợ biết việc giao dịch của chồng nhưng không có ý kiến phản đối đồng thời đã cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất thì việc chuyển nhượng đó vẫn được pháp luật công nhận.
Trường hợp này, mặc dù có nguy cơ phải tham gia vào tranh chấp giữa các bên nhưng bạn vẫn có khả năng bảo vệ được tài sản của mình.
Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
