Chủ đầu tư đã thế chấp dự án để vay vốn thì người mua có thể thế chấp căn hộ nữa không?

Tôi dự định mua một căn hộ thuộc dự án nhà ở đang được khởi công xây dựng theo đó sẽ trả tiền thành 2 đợt. Số tiền thanh toán đợt 1 là tiền vốn của tôi, sau đó tôi sẽ thế chấp căn nhà để thanh toán nốt số tiền đợt 2. Tuy nhiên tôi tìm hiểu được là dự án này đang được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng để vay vốn xây dựng.  Xin hỏi vậy sau khi mua nhà, tôi có thể thế chấp căn nhà nữa không?

Trả lời

Căn cứ pháp lý:

+ Bộ luật dân sự 2015

+ Luật nhà ở 2014

+ Thông tư 26/2015/TT-NHNN

Dưới góc độ pháp lý, căn hộ thuộc dự án nhà ở đang được khởi công xây dựng được xem là loại hình nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

Hiện nay pháp luật quy định việc thế chấp dự án, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 147, Điều 148 Luật Nhà ở 2014, Điều 8 Thông tư 26/2015) như sau:

Đối với chủ đầu tư:

Chủ đầu tư được thế chấp toàn bộ dự án, một phần dự án hoặc nhà ở thuộc dự án

+ Thế chấp dự án: Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

b) Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định

Lưu ý:  Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.

+ Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Các điều kiện đối với thế chấp dự án nêu trên;

b) Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định

d) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền….

Ngoài ra, nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở muốn bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai:

Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Điều kiện người mua được thế chấp:

 Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

(i) Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;

(ii) Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;

(iii) Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;

(iv) Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;

đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, để thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua phải đáp ứng các điều kiện nêu trên trong đó có điều kiện về việc đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư. Mặt khác hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng chỉ được ký khi căn nhà đó không thuộc diện đang thế chấp tại tổ chức tín dụng trừ trường hợp được tất cả các bên liên quan đồng ý. Do bạn không nêu rõ việc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ hay một phần dự án nên sẽ có 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án

Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án => trong đó có cả căn hộ của bạn: Chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán thì người mua mới có thể thế chấp căn nhà. Hoặc trường hợp khác, chủ đầu tư không phải thực hiện giải chấp nhưng phải được sự đồng ý của bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp thì người mua cũng có thể thế chấp căn nhà - Điều này hoàn toàn phù hợp với Điều 296 Bộ luật dân sự 2015 - một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.

Trường hợp 2: Chủ đầu tư thế chấp 1 phần dự án

+ Căn hộ thuộc phần dự án không bị thế chấp: Người mua có thể thế chấp căn nhà

+ Căn hộ thuộc phần dự án bị thế chấp: Tương tự như trường hợp 1