Tôi định mua mảnh đất xen kẹt vì nghe mọi người mách bảo mua những mảnh đất như thế sẽ được giá rẻ sau này sẽ chuyển đổi được thành đất ở. Vậy tôi có nên đầu tư vào loại đất này không và có chuyển đổi thành đất ở được không?
Ảnh minh họa: Internet
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi giải đáp như sau:
Hiện nay chưa có bất kỳ văn bản nào định nghĩa về đất xen kẹt, tuy nhiên đất xen kẹt có thể được hiểu là đất vườn, đất nông nghiệp nằm xen lẫn trong các khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch và chưa được công nhận là đất ở.
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở được quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013, cụ thể:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sau đó, trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Sau khi nắm được kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận, huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bạn cần nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
Có nên đầu tư vào đất xen kẹt không?
Xét về tiềm năng: Nếu so về giá cả thì đất xen kẹt rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Căn cứ cụ thể tại Quyết định hướng dẫn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt tronng khu dân cư thành đất ở của UBND cấp tỉnh mà có những trường hợp, đất xen kẹt còn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây nhà.
Về rủi ro: Đa phần các mảnh đất xen kẹt thường nằm xen kẽ trong các khu dân cư, diện tích thường hạn hẹp và không có địa hình thuận lợi. Ngoài ra, các thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất phức tạp, chi phí cao và không phải cứ mảnh đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện được xem xét cho phép chuyển đổi.
Chẳng hạn, đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, tại Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội quy định cụ thể về các trường hợp được xem xét và không được xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên quy định này cũng đã bị bãi bỏ. Như vậy, có thể thấy, hiện nay tại Hà Nội dần cũng đã “đóng” hành lang pháp lý trong việc chuyển đổi đối với loại đất này và việc để được chuyển đổi mục đích sử dụng là rất khó.
Đặc biệt, giao dịch mua bán đất xen kẹt thường chỉ thông qua bằng giấy tờ viết tay. Ngoài việc không được pháp luật công nhận, điều này còn dẫn đến nhiều rủi ro không đáng có cho người mua.
Tóm lại, việc mua bán đất nông nghiệp xen kẹt sẽ tiền ẩn nhiều rủi ro. Bạn cần cập nhật liên tục cũng như tìm hiểu kỹ quy định pháp luật về đất đai của từng địa phương để kiểm tra tính pháp lý và các điều kiện cho phép chuyển đổi mục đich sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt sang đất ở nhằm hạn chế tối đa rủi ro trong giao dịch mua bán đối với loại đất này.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
