Đặt cọc mua bán nhà đất bằng hình thức lập vi bằng có hợp pháp không?

Tình huống: Chào Luật sư, tôi muốn hỏi Luật sư về thủ tục đặt cọc mua nhà đất bằng hình thức lập vi bằng có hợp pháp không? 

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Hiện nay, nhiều nhà, đất được mua bán bằng giấy tay thông qua vi bằng đa phần là trường hợp sổ hồng (Giấy chứng nhần quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) chung hoặc đang thế chấp ngân hàng hay nhà xây dựng sai phép… Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, Vi bằng không có giá trị trong mua bán nhà, đất. Vi bằng không thay thế cho hợp đồng công chứng, chứng thực hoặc các văn bản khác mà chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật (sự kiện đặt cọc giữa các bên) dưới sự chứng kiến của Thừa phát lại.

Tuy nhiên, vi bằng lại được sử dụng hợp pháp khi đặt cọc mua bán đất. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc mua bán nhà, đất là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán nhà, đất trong một khoảng thời gian nhất định. Hết thời gian trong hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất. Nếu hai bên lựa chọn lập vi bằng đồng nghĩa với việc sự kiện đặt cọc mua bán đất được lập giữa bên mua và bên bán đã diễn ra dưới sự chứng kiến trực tiếp của Thừa phát lại. Đây là sự kiện có thật, đã diễn ra, là nguồn chứng cứ để Toà án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, các bên mua bán đất không bắt buộc phải lập hợp đồng đặt cọc trước khi thực hiện mua bán đất. Đồng thời, cũng không có văn bản nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, chứng thực.

Vì vậy, các bên mua bán hoàn toàn có thể lập vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc mua bán nhà, đất mà không nhất định phải lập hợp đồng đặt cọc có công chứng, chứng thực.

Lưu ý: Vi bằng không thay thế cho hợp đồng công chứng, chứng thực hoặc các văn bản khác mà chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật (sự kiện đặt cọc giữa các bên) dưới sự chứng kiến của Thừa phát lại.

Theo quy định tại Điều 38 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về thoả thuận lập vi bằng bao gồm:

- Nội dung vi bằng cần lập: Thoả thuận về việc đặt cọc, thời gian thực hiện ký hợp đồng mua bán, phạt cọc, bồi thường thiệt hại...

- Địa điểm, thời gian lập vi bằng.

- Chi phí lập vi bằng...

Về chi phí lập vi bằng, thông thường các Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu sẽ xác định chi phí lập vi bằng gồm: Chi phí đi lại; chi phí cho người làm chứng, người tham gia; chi phí ghi âm, quay phim; chi phí dịch vụ khi yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến nhà, đất...

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: