Câu hỏi:
Vừa qua tôi có nhận chuyển nhượng một thửa đất, nguồn gốc thửa đất là của ông hàng xóm cạnh nhà, sau khi ông ấy mất thì thửa đất được để lại cho người con trai theo di chúc. Người con trai hiện sinh sống ở nước ngoài và ít khi về Việt Nam. Đợt vừa rồi anh ấy về nước để làm các thủ tục nhận thừa kế và xin cấp GCNQSDĐ, tuy nhiên sau khi nhận thừa kế xong thì mãi không làm được sổ đỏ. Do không thể ở Việt Nam lâu nên anh ấy muốn bán gấp, vì gần nhà và giá cả cũng hợp lý tôi đã đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất trên. Tuy nhiên hiện tại tôi được biết luật đất đai không cho phép việc chuyển nhượng khi đất chưa có GCNQSDĐ. Xin Luật sư cho biết, nếu xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng của chúng tôi có bị tuyên vô hiệu không?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, câu hỏi của bạn Công ty Luật TNHH Sao Việt xin tư vấn như sau:
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy ngoài đáp ứng các điều kiện về đất không tranh chấp, không bị kê biên và trong thời hạn sử dụng đất, thì để đủ điều kiện chuyển nhượng, diện tích đất cần phải có GCNQSDĐ theo quy định trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013
Tại điểm a Khoản 2 Điều 186 quy định:
“ 3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;…”
Trong trường hợp này, do chưa rõ thông tin về người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị có thuộc đối tượng nào? là người Việt nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hay thuộc đối tượng được mua nhà ở.
Trường hợp người chuyển nhượng cho chị là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở Việt Nam, thì việc chuyển nhượng của chị sẽ không được công nhận nếu có tranh chấ. Trường hợp người chuyển nhượng không thuộc đối tượng được mua nhà tại Việt Nam thì việc thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ vẫn đủ điều kiện chuyển nhượng, và nếu có tranh chấp việc chuyển nhượng sẽ không bị vô hiệu.
Trên đây là tư vấn của công ty luật Sao Việt, nếu có thêm thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 1900 6243.
