Vợ chồng tôi góp tiền mua một khu đất hơn 100m2 gồm 3 mảnh của 3 nhà liền kề với dự định xây dựng chung cư mini để bán. Nhưng từ những vụ cháy chung cư mini gần đây, tôi được biết pháp luật đã thắt chặt hơn các quy định đối với loại hình nhà ở này. Vậy nếu bây giờ chúng tôi muốn tiến hành xây dựng và mở bán chung cư mini thì cần đáp ứng những điều kiện gì? Luật hiện nay quy định về vấn đề này như thế nào? Mong được luật sư hỗ trợ tư vấn giúp. Tôi xin cảm ơn.
 (5).png)
Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.
Trả lời:
1. Khái niệm chung cư mini:
Chung cư mini không phải là khái niệm xa lạ đối với chúng ta, nhưng trong các văn bản pháp luật hiện hành không còn khái niệm chung cư mini.
Trước đây, chung cư mini được xếp vào nhóm các loại nhà chung cư (gồm chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp) tại phụ lục A của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng.
Sau đó, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội cũng đưa ra khái niệm “Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở) tại Điều 22 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND.
Tuy nhiên, hiện nay Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD đã bị bãi bỏ và Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của Thành phố Hà Nội cũng đã hết hiệu lực.
Vì vậy hiện nay không còn khái niệm chung cư mini trong các văn bản pháp luật.
Hiện hành, Luật nhà ở 2023 chỉ có khái niệm Nhà chung cư:
“3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.”
Đồng thời, tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê như sau:
“1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.”
Như vậy, cơ bản có thể hiểu chung cư mini là nhà có từ 02 tầng trở lên, mỗi tầng lại được thiết kế để bán, cho thuê mua, hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ hoặc nhà có từ 02 tầng trở lên, có từ 20 căn hộ trở lên được dùng để cho thuê.
2. Điều kiện xây dựng đối với dạng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (hay còn gọi là chung cư mini)
Việc xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ cũng được hướng dẫn bởi Khoản 2 Điều 41 Chương VII Nghị định 95/2024/NĐ-CP như sau:
- Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê, để bán hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan;
- Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ mà có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì việc xây dựng nhà ở này phải thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng và các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.
Như vậy, phụ thuộc vào quy mô của toà chung cư mini mà bạn định xây dựng, từ đó sẽ xác định được trường hợp của bạn có phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở hay chỉ phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Ngoài ra, các điều kiện về xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ cũng được quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023.
Cụ thể, Điều 4 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định yêu cầu về xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân như sau:
- Đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng các yêu cầu:
+ Phải có Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế, trong đó phải xác định rõ tổng số căn hộ, số lượng căn hộ tại từng tầng, diện tích xây dựng của mỗi căn hộ, khu vực để xe, diện tích sử dụng chung của từng tầng và của nhà ở.
Trường hợp thuộc diện được miễn Giấy phép xây dựng thì trước khi xây dựng nhà ở, cá nhân phải có văn bản thông báo gửi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có nhà ở được xây dựng; trong văn bản thông báo phải nêu rõ các thông tin về số tầng được xây dựng, số lượng căn hộ được xây dựng tại mỗi tầng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ, tổng số lượng căn hộ của cả nhà ở này, khu vực để xe, diện tích sử dụng chung của từng tầng và của nhà ở.
Cá nhân phải xây dựng nhà ở theo đúng Giấy phép xây dựng hoặc theo đúng văn bản thông báo đã gửi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở;
+ Phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, yêu cầu về an toàn cháy theo tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở riêng lẻ, đáp ứng điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy và yêu cầu khác (nếu có) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Việc quản lý vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư 05/2024/TT-BXD được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
3. Điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua, bàn giao nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ.
Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua, bàn giao nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ theo Điều 42 Nghị định 95/2024/NĐ-CP như sau:
- Trường hợp xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 hoặc theo khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 mà có căn hộ để bán, cho thuê mua thì việc bán, cho thuê mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Trường hợp xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì việc cho thuê nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
- Việc cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ cho người mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 95/2024/NĐ-CP được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Việc bàn giao các căn hộ mua bán, thuê, thuê mua được thực hiện như sau:
+ Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; hoặc Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê. có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê:
Việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình này theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao nhà ở. Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó.
Khi bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có đủ hồ sơ bàn giao nhà ở theo quy định của Chính phủ.
+ Đối với trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê t thì việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
