Năm 2006, vợ chồng tôi có mua một mảnh đất tại Phú Yên, loại đất ở có cả vườn ao giá 650 triệu đồng. Đất này đứng tên hộ gia đình ông T và ông này đã đại diện đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng với vợ chồng tôi. Chúng tôi đã thanh toán 580 triệu, có giấy tờ xác nhận đầy đủ nhưng từ đó đến nay nhiều lần vợ chồng tôi liên lạc đề nghị ký hợp đồng chính thức để chúng tôi còn làm sổ thì bên đó cứ lần lữa không chịu làm, trong khi đất này vợ chồng tôi đã dọn về ở từ năm 2006 đến nay. Tôi xin hỏi trường hợp này giao dịch của tôi với ông T có hiệu lực hay không? Tôi phải làm gì để có thể làm được sổ đỏ?
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Mặc dù giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay rất rủi ro vì không tuân thủ quy định của pháp luật nhưng trên thực tế, những trường hợp này rất phổ biến do một vài trường hợp giao dịch bằng giấy viết tay vẫn được công nhận. Khi giao dịch, bên mua thường bất chấp rủi ro để mua bán nhà đất không công chứng do giá nhà khi mua bằng giấy tay thường rẻ hơn nhiều so với giá mặt bằng chung. Trong trường hợp này, bên bán chủ yếu không hoặc chưa có sổ đỏ.
Đối với trường hợp của bạn, mảnh đất mà bạn mua đã có sổ đỏ, tuy nhiên sổ đỏ đứng tên hộ gia đình ông T, điều này đồng nghĩa với việc ông T không phải chủ sở hữu duy nhất của mảnh đất mà những người có tên trong hộ gia đình ông T vào thời điểm được cấp sổ đỏ sẽ là đồng sở hữu mảnh đất này.
Có hai vấn đề trong vụ mua bán của bạn: một là hình thức của hợp đồng mua bán không tuân thủ pháp luật, hai là người xác lập hợp đồng (ông T) không đủ điều kiện ký kết hợp đồng.
Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hình thức của hợp đồng như sau:
"1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."
Đồng thời, theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, đối với những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay (không được công chứng, chứng thực) thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức.
Tuy nhiên, thời hạn yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức. Hết thời hiệu nêu trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (khoản 2 Điều 132 BLDS 2015).
Ngoài ra, pháp luật cũng quy định hai trường hợp ngoại lệ khi giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức nhưng vẫn có hiệu lực trong trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Đối với trường hợp của bạn, giao dịch dân sự mặc dù vi phạm về hình thức, nhưng các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch ( Bạn đã thanh toán 580/650 triệu đồng và bên bán đã giao đất cho bạn sử dụng trong 15 năm qua mà không phát sinh tranh chấp) nên giao dịch này vẫn có thể được Tòa án công nhận hiệu lực theo yêu cầu của một bên (hoặc các bên)
Về việc ông T không đủ điều kiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình:
Theo quy định tại Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai thì hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được những người có tên trong giấy chứng nhận hoặc người được các đồng sở hữu ủy quyền xác lập giao dịch ký tên. Đây cũng là quy định được nêu tại Khoản 5, Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP:
“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Vì vậy, trường hợp của bạn nếu chỉ người chồng ký tên đại diện trong giấy tờ chuyển nhượng mà không có văn bản ủy quyền của những người đồng sở hữu thì không đủ điều kiện được công nhận giao dịch bởi vì chỉ mình người chồng không có quyền quyết định tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình.
Tuy nhiên, trường hợp này theo Điều 142 BLDS 2015 quy định về hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện có quy định 3 trường hợp ngoại lệ như sau:
“1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện.
Như vậy, có thể lập luận những người được đại diện trong hộ gia đình ông T (vợ, con ông T) biết việc ông T thay hộ gia đình ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng bạn nhưng không phản đối trong suốt thời gian 15 năm nên giao dịch này vẫn được công nhận.
