Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng

Câu hỏi:

Tháng 3/2013 tôi có mua 1 mảnh đất 80m² thuộc diện đất cấp cho người có công với cách mạng, hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có người làm chứng ký tên, nhưng không có công chứng, chứng thực. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, tôi đã thực hiện đúng các điều khoản mà hai bên thỏa thuận và đã giao tiền đầy đủ theo hợp đồng, có giấy biên nhận tiền đầy đủ. Chúng tôi đã xây dựng nhà ở và sinh sống liên tục từ năm 2013 đến, đóng thuế sử dụng đất đầy đủ.

Đến nay, khi nhà nước có chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay là cấp cho người có công với cách mạng được giao đất? Nếu có tranh chấp thì hợp đồng chuyển nhượng đất chúng tôi đã ký với nhau có bị vô hiệu không?

(Ảnh minh họa. Nguồn: Internet)

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, với câu hỏi này Luật sư Sao Việt tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

- Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP  Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Nội dung:

Thứ nhất, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định thì Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ nêu tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Khoản 54 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng đất từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008 bằng giấy tờ viết tay thì người đang sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà có thể thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và trường hợp

Vì bạn không nói rõ việc giao đất cho người có công với cách mạng từ khi nào, với hình thức ra sao nên chúng tôi không thể tư vấn chi tiết cho bạn được, bạn có thể đối chiếu những quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 để xác định rằng mình có đủ điều kiện được cấp GCNQSD đất hay không.

Thứ hai, về việc hiệu lực của hợp đồng mua bán đất không có công chứng

Theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP về tranh chấp đất đai tại mục 2.3 về Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993 như sau:

"a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền."

Đối với trường hợp của bạn thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đủ điều kiện để chuyển nhượng do hợp đồng không có công chứng chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, tuy nhiên, việc này sẽ được giải quyết như sau:

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng.

Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Từ những căn cứ trên, trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì gia đình bạn hoàn toàn có cơ sở để yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.