Bố mẹ tôi có một mảnh đất chuyển nhượng cho người khác, đã làm hợp đồng nhưng chưa kịp thực hiện việc công chứng, chứng thực thì mẹ tôi mất. Mảnh đất này gia đình tôi đã giao cho người mua, và bên kia cũng đã giao đầy đủ tiền cho gia đình tôi. Nay người mua đang làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mảnh đất trên, bên đó có đề nghị những người đồng thừa kế của mẹ làm văn bản từ chối nhận di sản để họ có thể sang tên mảnh đất. Như vậy có đúng không ạ?
Ảnh minh họa, nguồn: Internet.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt, chúng tôi xin trả lời bạn như sau:
Thứ nhất, xét về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký
Khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng hay tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, nếu chưa thể công chứng thì giao dịch này vẫn có thể có hiệu lực nếu có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015 như sau:
"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
...
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Như vậy, nếu giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng chưa công chứng mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Toà án vẫn có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó theo yêu cầu của 1 bên hoặc các bên. Vì vậy trong trường hợp bạn nêu, giao dịch mua bán giữa bố mẹ bạn và người mua vẫn có thể được pháp luật công nhận vì hai bên đã giao đất và giao tiền, đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch.
Thứ hai, có nên làm thủ tục từ chối di sản thừa kế không?
Trong trường hợp của gia đình bạn, gia đình bạn không cần phải thực hiện việc từ chối di sản thừa kế mà người mua hoàn toàn có thể yêu cầu Toà án công nhận giao dịch chuyển nhượng có hiệu lực do người mua đã giao hết toàn bộ số tiền cho gia đình bạn, và gia đình bạn cũng ghi nhận việc đó. Hai bên có thể cung cấp cho Toà các bằng chứng chứng minh về việc các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, ví dụ như: bản ghi âm, ghi hình, người làm chứng, biên bản nhận tiền,… Sau đó, người này có thể làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
