Không ký hợp đồng, người bán có phải trả tiền lãi cọc cho người mua?

Tôi có một việc muốn hỏi như sau: Tôi đang muốn bán một căn nhà ở Đông Anh và đã nhận cọc của 1 người. Tôi nhận cọc trước qua chuyển khoản ngân hàng và người mua hẹn ký hợp đồng sau khi họ bay ra Hà Nội. Tuy nhiên, mới đây bên đặt cọc yêu cầu tôi ký hợp đồng đặt cọc công chứng trước, sau khi hoàn thiện một số chi tiết trong nhà thì mới ký hợp đồng chuyển nhượng. Tôi muốn hỏi việc ký hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng hay không và nếu tôi đổi ý không muốn bán nữa thì đối với khoản lãi suất ngân hàng của khoản cọc đó tôi có phải trả không?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Có thể nói, việc đặt cọc được coi là bước khởi đầu cho việc ký kết hợp đồng mua bán, là bước tạo niềm tin cho người mua - người bán về việc hợp đồng sẽ được ký kết. Mặc dù pháp luật hiện hành quy định hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phải được công chứng theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, không có quy định nào bắt buộc phải thỏa thuận về đặt cọc trước khi ký hợp đồng mua bán bất động sản và cũng không có quy định nào yêu cầu văn bản thỏa thuận đặt cọc phải được công chứng, chứng thực. Trong trường hợp của bạn, bên mua muốn bạn ký hợp đồng đặt cọc có công chứng là để chắc chắn việc mua bán căn nhà sẽ diễn ra và để có căn cứ, bằng chứng pháp lý cho việc bạn đã nhận tiền cọc từ họ. 

Trong trường hợp bạn đổi ý không muốn bán nữa thì có phải trả lại tiền cọc và tiền lãi không?

Ở đây có 2 trường hợp có thể xảy ra:

- Nếu 2 bên chưa ký hợp đồng đặt cọc và cũng không có thỏa thuận nào về việc trả lãi thì khi không bán nữa, bạn phải trả lại người mua số tiền đã cọc và không phải trả lãi.

- Trường hợp đã ký hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng quy định như thế nào, hai bên cần tuân thủ như nội dung đã ký kết. Khi đó, nếu hợp đồng cọc có quy định việc trả lãi đối với khoản tiền cọc khi bạn không ký kết hợp đồng mua bán thì bạn sẽ phải trả lại cọc + 1 khoản tiền lãi và thậm chí còn phải trả một khoản phạt vi phạm (nếu có). Nếu hợp đồng không quy định khoản lãi đó thì không phải trả.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc được hướng dẫn tại Điều 38 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ, chúng tôi xin trích dẫn để bạn tham khảo và hiểu rõ những quyền lợi - nghĩa vụ của mình:

“2. Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;

b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;

c) Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;

d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định”.

Đối với hình thức xử lý khi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015  quy định như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: