Mua bán nhà ở đang cho thuê

Xin hỏi luật sư: tôi có mua mảnh đất mà trên mảnh đất đó có nhà ở đang cho người ta thuê còn 4 năm nữa mới hết hợp đồng . Người đang thuê không đồng ý chuyển hợp đồng sang với tôi. Vậy tôi phải làm sao để đến khi hết hợp đồng tôi lấy lại mặt bằng? Tôi xin cảm ơn ạ.

Ảnh minh hoạ, Nguồn: Internet.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, khi bạn mua lại mảnh đất, thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì bạn trở thành chủ sở hữu và có đầy đủ các quyền chiếm hữu, định đoạt, sử dụng.

Tuy nhiên để cân bằng lợi ích giữ người cho thuê và người thuê nhà, Bộ luật dân sự quy định bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê và bên thuê có quyền được tiếp tục thuê nhà theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà. Căn cứ khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

"2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Đồng thời, theo quy định tại Điều 127 Luật Nhà ở 2014 thì chủ sở hữu cũng có trách nhiệm phải thông báo với người cho thuê, cụ thể:
“Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này."

Như vậy, trách nhiệm thông báo cho người thuê nhà thuộc về chủ cũ. Bạn mua lại nhà thì sẽ tự động tiếp nhận quyền và nghĩa vụ của chủ cũ đã ký trong hợp đồng với người thuê nhà.  Sau 4 năm, khi hợp đồng hết hạn bạn chỉ cần thông báo lấy lại nhà là được. Trong trường hợp người thuê không chịu trả nhà khi đã hết hạn hợp đồng, bạn có thể khởi kiện lên Toà án để yêu cầu giải quyết quyền lợi cho mình.