Tình huống: Cho tôi hỏi, gia đình tôi có một mảnh đất ở 200m² đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2011. Đến năm 2019, có thông báo đất của gia đình tôi thuộc diện quy hoạch để xây dựng dự án, nhưng đến nay vẫn chưa thấy nhà nước có thông báo gì? Giờ tôi muốn chuyển nhượng mảnh đất sang cho người khác, không biết tôi có chuyển nhượng được không?
Ảnh minh họa: Internet
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới công ty Luật Sao Việt, với thắc mắc của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Đất trong quy hoạch có những quyền sau:
- Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định như sau:
“5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này”.
Theo đó, nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép có thời hạn để sửa chữa cải tạo.
- Có thể được chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định đất trong diện quy hoạch như sau:
“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
TH1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Theo đó, nếu đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: Chuyện nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp…
TH2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
- Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất
Bồi thường về đất:
Điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước theo quy định tại khoản 1 điều 75 Luật đất đai 2013 như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…”.
Như vậy, người sử dụng đất nếu bị thu hồi đất thuộc quy hoạch thì sẽ được bồi thường nếu có đủ các điều kiện sau:
+ Đất bị thu hồi không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
+ Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp không có giấy chứng nhận vẫn được bồi thường.
Bồi thường về nhà ở, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi (cá, tôm…)
Khi nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường theo khoản 1 điều 88 Luật đất đai 2013.
Như vậy, đất của gia định bạn nằm trong quy hoạch, nếu chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì cần phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện để xác định quyền của người sử dụng đất.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
