Quyền lợi của người mua đất đang bị thế chấp tại ngân hàng

Gia đình tôi mua một mảnh đất bằng giấy viết tay (chưa công chứng) là 40m2 có chữ ký của vợ, chồng, con cái và người làm chứng. Trường hợp này hợp đồng mua đất của tôi có hiệu lực pháp luật phải không ạ? Hiện, tôi chưa làm thủ tục tách sổ và sang tên thì chủ đất tự ý đem sổ đỏ trong đó có phần đất tôi đã mua đi thế chấp ngân hàng. Tương lai chủ đất kia không có khả năng trả nợ thì có thể bị Ngân hàng tịch thu luôn cả mảnh đất của tôi. Chủ đất cũng không còn khả năng trả lại số tiền mà tôi đã bỏ ra mua đất. Vậy tôi phải làm như thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình?

Cảm ơn luật sư!

Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt, đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ vào Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên giao dịch là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn với chủ đất phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật. Do hai bên mới chỉ thực hiện giao dịch mua bán bằng giấy viết tay chưa có công chứng nên hợp đồng giữa bạn và chủ sở hữu không có hiệu lực pháp luật. Giao dịch này vô hiệu vì không thực hiện đúng hình thức của hợp đồng là phải công chứng, chứng thực .

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy, giao dịch mua bán đất giữa bạn và chủ đất không có hiệu lực, theo quy định nêu trên thì chủ đất vẫn có toàn quyền sở hữu đối với mảnh đất đó và theo nguyên tắc chủ đất sẽ phải trả lại bạn số tiền đã mua đất. Trong trường hợp này, bạn có quyền đòi lại số tiền đã đưa cho chủ đất để mua lại mảnh đất đó, hoặc thoả thuận với chủ đất về việc rút sổ đỏ thế chấp tại ngân hàng để hoàn thành thủ tục mua bán, công chứng và sang tên sổ đỏ cho bạn.

Nếu không thể thoả thuận được, bạn có thể nộp đơn khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho bản thân mình.