Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và cách phòng tránh

Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai giờ đây không còn là việc làm xa lạ đối với người dân cũng như những nhà đầu tư bất động sản. Đây được coi là một trong những hình thức kinh doanh có lợi cho cả hai bên, khi phía chủ đầu tư có thể huy động một phần vốn từ chính khách hàng của mình và phía người mua “được lợi” khi phải trả một khoản tiền ít hơn so với việc mua nhà đã hoàn thiện. 

Tuy nhiên, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua có thể gặp phải. Vậy những rủi ro đó là gì  làm cách nào để có thể hạn chế đến mức thấp nhất những rắc rối pháp lý có thể gặp phải? Hãy tham khảo bài viết sau đây của luật  Sao Việt nhé!

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

1. Dự án chưa được cấp phép hoặc có sai phạm khó ra sổ đỏ:

Để được phép xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư đã phải thực hiện rất nhiều thủ tục pháp lý để xin cấp các loại phép. Những thủ tục này đôi khi mất rất nhiều thời gian, thậm chí không thể được chấp thuận, tuy nhiên nhiều chủ đầu tư vẫn  bất chấp các quy định để bán cho khách hàng nhằm thu lợi bất chính. Nếu khách hàng không tỉnh táo, không am hiểu quy định của pháp luật thì rất dễ vướng phải những dự án chưa được cấp phép và nắm nhắc “tiền mất, tật mang”.

2. Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng vẫn rao bán, nhận đặt cọc từ khách hàng

Chủ đầu tư muốn huy động vốn từ người mua thì cần đáp ứng những điều kiện sau đây:

- Giấy tờ pháp lý của dự án đã đầy đủ bao gồm: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật; Đối với nhà Chung cư, thì phải có biên bản nghiệm thu về việc đã hoàn thành xong việc xây dựng phần móng

- Đã có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán của Sở xây dựng;

- Có bảo lãnh của ngân hàng trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên trong rất nhiều trường hợp, dù không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên mà  vẫn rao bán cho khách hàng. Việc này giúp chủ đầu tư có thể xoay vốn nhưng cũng là hành vi vi phạm pháp luật bởi nó tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cho khách hàng.

3. Hợp đồng mua bán do chủ đầu tư soạn thảo “gài bẫy” khách hàng.

Đây cũng là trường hợp rất phổ biến vì thường khi ký hợp đồng mua nhà, chủ đầu tư đã có mẫu hợp đồng soạn thảo sẵn. Người mua tất nhiên sẽ đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng, thậm chí có thể thỏa thuận lại một số vấn đề cho phù hợp, tuy nhiên về cơ bản form hợp đồng, các điều khoản “cài cắm” đã được chuẩn bị sẵn, người mua dù có cẩn thận đến mấy cũng khó thoát khỏi tất cả các điều khoản “bẫy” trong hợp đồng. Vấn đề sẽ chẳng có gì nếu sự cố không xảy ra; khi đó những điều khoản bẫy sẽ khiến người mua chịu thiệt nếu hai bên buộc phải đưa nhau ra Tòa.

4. Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Việc này có lẽ không xa lạ đối với những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Việc chậm bàn giao nhà đôi khi còn trở thành “thông lệ” và chủ đầu tư coi đó như một điều hiển nhiên mà người mua cần phải thông cảm. Chủ đầu tư có thể lấy rất nhiều lý do để trì hoãn việc bàn giao, khi đó người mua buộc phải chấp nhận do “hợp đồng đã ký, tiền đã đặt cọc” và hiếm trường hợp quyết định khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại từ chủ đầu tư.

5. Chất lượng nhà ở khi bàn giao không đáp ứng yêu cầu đã thỏa thuận

Trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng công trình, thiết kế so với khi nhà mẫu, hoặc dịch vụ đi kèm không như đã giới thiệu,... Khi đó, người mua phải chịu thiệt khi số tiền bỏ ra không tương xứng với chất lượng nhà mà họ nhận được

Lưu ý đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai:

1. Tham khảo thông tin dự án từ nhiều nguồn khác nhau, không chỉ tin vào lời quảng cáo của bên môi giới hoặc bên bán

2. Cần theo dõi tiến độ thi công dự án, tránh trường hợp tiến độ thanh toán đúng hạn nhưng thực tế dự án thi công chậm hơn thời hạn

3. Cần cẩn trọng với những điều khoản trong hợp đồng

- Chủ thể ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán căn hộ phải là chủ đầu tư, tránh trường hợp giao dịch với bên môi giới hoặc bên thứ 3 không có căn cứ pháp lý dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.

Khoản 8, Khoản 9, Điều 6  Luật Nhà ở năm 2014 nghiêm cấm hành vi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án; thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của luật này.

- Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán phải quy định rõ ràng, cụ thể

- Thời gian bàn giao căn hộ rõ ràng và phải có quy định nghĩa vụ bồi thường, phạt vi phạm khi vi phạm thời gian bàn giao căn hộ

- Thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời hạn được cấp sổ đỏ cũng phải cụ thể, nếu bên bán vi phạm phải có quy định phạt vi phạm

- Lưu ý về điều khoản thanh toán: Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Trước khi nhận bàn giao sổ đỏ, chỉ thanh toán tối đa 95% giá trị hợp đồng.

4. Kiểm tra kỹ lưỡng trước khi nhận bàn giao căn hộ

Nếu không kiểm tra kỹ, những vấn đề không đúng theo hợp đồng sẽ khó quy kết trách nhiệm cho chủ đầu tư khi người mua đã nhận bàn giao căn hộ.

Những vấn đề cần ưu tiên kiểm tra như: Trần nhà, sàn nhà, tường, hệ thống điện nước, hệ thống an ninh, hệ thống phòng cháy chữa cháy,....