Thủ tục chuyển sổ đỏ hộ gia đình thành cá nhân

Năm ngoái tôi mua được mảnh đất ở khu vực Hoài Đức Hà Nội và đã làm sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện. Do sơ suất nên khi nhận sổ tôi đã không kiểm tra kĩ, chỉ đến khi làm thủ tục mua bán đất tôi mới biết đấy là sổ đỏ hộ gia đình, chứ không phải của cá nhân, nếu tôi muốn bán thì phải có văn bản đồng ý của vợ và một số thành viên khác. Vậy mong Luật sư hướng dẫn giúp tôi có cách nào để chuyển sổ đỏ ghi tên hộ gia đình thành sổ đỏ cá nhân không? Và phải làm những thủ tục gì? Xin cảm ơn!

Ảnh minh họa: Internet

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Sổ đỏ hộ gia đình là chứng thư pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất của các thành viên hộ gia đình theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013. Do đó, người có tên trên giấy chứng nhận / người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên khác trong hộ gia đình sử dụng đất (văn bản phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật).

Chuyển sổ đỏ ghi tên hộ gia đình thành sổ đỏ cá nhân bản chất là việc thay đổi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Để thực hiện thủ tục này, cá nhân có nhu cầu có thể thực hiện theo một trong các cách sau:

Cách 1: Thực hiện thủ tục đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

Căn cứ khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2013, việc đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan có thẩm quyền thực hiện nếu có một trong các căn cứ sau:

+ Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

+ Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

>> Như vậy, chỉ khi có sự sai sót các thông tin nêu trên thì người dân mới có thể thực hiện thủ tục đính chính sổ đỏ. Với trường hợp của bạn là sai sót về đối tượng sử dụng đất ( đối tượng sử dụng đất là cá nhân, nhưng trên sổ ghi là hộ gia đình). Do đó bạn không thể làm thủ tục đính chính sổ đỏ để chuyển từ sổ đỏ hộ gia đình => cá nhân. 

Cách 2: Khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

Bản chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp được xem như một quyết định hành chính cá biệt (mục 7 phần IV Công văn số 89/TAND tối cao-PC ngày 30/6/2020). Vì vậy, nếu có căn cứ chứng minh giấy chứng nhận đã cấp là sai đối tượng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân thì cá nhân có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (khoản 2 Điều 3 và Điều 5 Luật Tố tụng hành chính 2015). Khi đó: “Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.” - Khoản 3 Điều 100 Luật đất đai 2013

Lưu ý: Thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc.

Cách 3: Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thông qua hợp đồng tặng cho tài sản

Cách thức này thường áp dụng đối với những trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thay đổi người sử dụng đất + việc cấp sổ đỏ hộ gia đình trước đây là đúng quy định pháp luật. Khi đó, các thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực, sau đó người được tặng cho đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để thực hiện thủ tục sang tên.