Tôi có một câu hỏi muốn được tư vấn sau: Tôi mua một căn nhà trị giá thực tế 2 tỷ 4, tuy nhiên người bán nhờ tôi ghi trong hợp đồng là 1 tỷ 3. Tôi thấy cũng không có vấn đề gì nên đồng ý. Bây giờ tôi bán lại căn nhà cho người khác giá 2 tỷ 8 và người mua yêu cầu tôi ghi đúng giá trị thực tế. Tôi được biết nếu như thế thì tôi sẽ phải đóng thuế TNCN cao hơn phải không ạ? Tôi chưa hiểu lắm vấn đề này nên mong được giải đáp. Xin cảm ơn.
Hình ảnh chỉ mang tính minh họa. Nguồn: Internet.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:
Về giao dịch trước đó của bạn có thể Giao dịch sẽ bị vô hiệu do giả tạo, che giấu hợp đồng với giá trị thực của căn nhà. Tuy nhiên, chưa nói đến vấn đề này, chúng tôi sẽ phân tích cho bạn về hợp đồng sau bạn bán nhà và tiền thuế TNCN bạn phải đóng.
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP nếu căn nhà là bất động sản duy nhất bạn và gia đình sinh sống tại đó thì khi bán nhà, bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi đáp ứng những điều kiện sau:
- Tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng 1 nhà ở hoặc 1 thửa đất ở
- Thời gian sở hữu nhà, đất ở tính thời thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày (6 tháng)
- Nhà ở, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng tòa bộ
Thứ hai, nếu căn nhà không phải bất động sản duy nhất bạn sở hữu, bạn sẽ phải đóng thuế TNCN với mức đóng như sau:
“1. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.” theo Khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP.
Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Giá để tính thuế được quy định tại Khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP như sau:
“a) Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
b) Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.”
Như vậy, nếu giá đất trên hợp đồng bán nhà của bạn thấp hơn giá mà UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ bị tính thuế theo giá mà UBND cấp tỉnh quy định. Nếu giá trên hợp đồng cao hơn giá UBND cấp tỉnh quy định thì tính theo giá trong hợp đồng.
Trường hợp của bạn nếu đó không phải bất động sản duy nhất, bạn sẽ phải đóng thuế 2% của 2 tỷ 8.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt, bạn đọc nếu còn thắc mắc cần giải đáp, vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc E-mail: congtyluatsaoviet@gmail.com
