Từ ngày 01/7/2026, hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với một số khoản thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản được thực hiện theo Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Theo quy định mới, người nộp thuế kê khai thông tin miễn thuế trên Tờ khai thuế TNCN mẫu số 03/BĐS-TNCN và cung cấp giấy tờ chứng minh thuộc trường hợp được miễn thuế trong trường hợp thông tin liên quan không có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia.
1. HỒ SƠ CHUNG ĐỐI VỚI CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đối với trường hợp bất động sản thuộc diện miễn thuế do quan hệ thân nhân, người nộp thuế thực hiện:
- Kê khai thông tin miễn thuế TNCN trên Tờ khai thuế TNCN mẫu số 03/BĐS-TNCN, ban hành kèm theo Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC.
- Cung cấp giấy tờ liên quan để xác định quan hệ giữa các bên nếu thông tin này chưa có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia.
Đối với từng quan hệ, pháp luật quy định các loại giấy tờ chứng minh cụ thể. Ngoài các giấy tờ được liệt kê, người nộp thuế còn có thể sử dụng giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền để chứng minh mối quan hệ làm căn cứ xác định khoản thu nhập được miễn thuế.
2. HỒ SƠ THEO TỪNG QUAN HỆ THÂN NHÂN
2.1. Vợ với chồng
Đối với bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa vợ với chồng, có thể sử dụng một trong các giấy tờ:
- Xác nhận thông tin về cư trú; hoặc
- Bản sao Giấy chứng nhận kết hôn; hoặc
- Bản sao Quyết định của Tòa án về việc ly hôn, tái hôn, đối với trường hợp chia nhà do ly hôn hoặc hợp nhất quyền sở hữu bất động sản do tái hôn.
Như vậy, không phải mọi trường hợp đều phải đồng thời nộp cả Giấy chứng nhận kết hôn và giấy tờ về cư trú.
2.2. Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ
Có thể sử dụng một trong các giấy tờ:
- Xác nhận thông tin về cư trú; hoặc
- Bản sao Giấy khai sinh.
Trường hợp con ngoài giá thú, phải có thêm bản sao Quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền.
2.3. Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi
Có thể sử dụng:
- Xác nhận thông tin về cư trú; hoặc
- Bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền.
2.4. Ông nội, bà nội với cháu nội
Có thể sử dụng một trong các giấy tờ sau:
- Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc
- Xác nhận thông tin về cư trú có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội; hoặc
- Giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền chứng minh mối quan hệ giữa ông nội, bà nội và cháu nội.
Lưu ý, trường hợp sử dụng giấy khai sinh để chứng minh quan hệ ông bà – cháu thì cần Giấy khai sinh của cháu và Giấy khai sinh của bố cháu, không phải chỉ một trong hai giấy tờ.
2.5. Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại
Có thể sử dụng một trong các giấy tờ:
- Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc
- Xác nhận thông tin về cư trú có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; hoặc
- Giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền chứng minh mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại và cháu ngoại.
2.6. Anh, chị, em ruột
Đối với bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa anh, chị, em ruột, có thể sử dụng:
- Xác nhận thông tin về cư trú của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng, thể hiện quan hệ có chung cha mẹ, cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha; hoặc
- Giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền chứng minh có quan hệ huyết thống.
Điểm cần lưu ý là trường hợp này, giấy tờ về cư trú được quy định đối với cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, chứ không nên hiểu là chỉ cần giấy tờ của một bên.
2.7. Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể
Có thể sử dụng một trong các giấy tờ sau:
- Xác nhận thông tin về cư trú ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc
- Bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ để làm căn cứ xác định mối quan hệ.
Ví dụ, trường hợp con dâu nhận tặng cho bất động sản từ cha mẹ chồng, Giấy chứng nhận kết hôn cùng Giấy khai sinh của người chồng có thể được sử dụng để xác định quan hệ giữa người nhận và cha, mẹ của chồng.
3. CÓ THỂ SỬ DỤNG GIẤY TỜ KHÁC ĐỂ CHỨNG MINH QUAN HỆ
Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC không giới hạn tuyệt đối người nộp thuế vào đúng những giấy tờ được liệt kê ở trên.
Theo khoản 2 Điều 67, đối với trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng bất động sản thuộc diện miễn thuế, ngoài các giấy tờ nêu tại khoản 1, người nộp thuế có thể sử dụng các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về mối quan hệ giữa các bên để làm căn cứ xác định khoản thu nhập được miễn thuế. Do đó, khi giấy tờ nhân thân thông thường không còn, khó sử dụng hoặc không thể hiện đầy đủ mối quan hệ, người nộp thuế có thể xem xét sử dụng giấy tờ hợp pháp khác nếu đáp ứng yêu cầu về xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
4. TRƯỜNG HỢP CHỈ CÓ DUY NHẤT MỘT NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
Đây là trường hợp miễn thuế được quy định riêng tại khoản 5 Điều 67.
Nếu cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, người chuyển nhượng thực hiện:
- Kê khai thông tin miễn thuế TNCN trên Tờ khai thuế TNCN mẫu số 03/BĐS-TNCN;
- Tự khai thu nhập thuộc diện miễn thuế;
- Ghi rõ lý do miễn thuế đối với trường hợp nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất;
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Điểm đáng chú ý là khoản 5 Điều 67 không quy định người chuyển nhượng phải nộp riêng một bộ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu duy nhất như đối với trường hợp miễn thuế theo quan hệ thân nhân. Nội dung miễn thuế được người chuyển nhượng tự kê khai trên Tờ khai mẫu số 03/BĐS-TNCN và chịu trách nhiệm về thông tin đã khai.
Theo khoản 6 Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC, bản sao giấy tờ đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản, chuyển đổi đất nông nghiệp được miễn thuế quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 4 Điều 67 phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Công ty Luật TNHH Sao Việt hỗ trợ quý khách hàng xử lý nhanh chóng toàn bộ thủ tục liên quan đến thuế và sang tên nhà đất:
- Tư vấn chuyên sâu: Rà soát điều kiện miễn thuế TNCN, lệ phí trước bạ đối với từng trường hợp giao dịch cụ thể.
- Hỗ trợ trọn gói: Đại diện kê khai, soạn thảo tờ khai mẫu 03/BĐS-TNCN và thu thập các văn bản chứng minh nhân thân theo đúng chuẩn Thông tư 89/2026/TT-BTC.
- Tối ưu thời gian: Giải quyết các vướng mắc về hồ sơ địa chính, dữ liệu dân cư chưa đồng bộ, giúp thủ tục diễn ra suôn sẻ, đúng hạn.
Nếu Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết hơn hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ sang tên, xin miễn thuế bất động sản, vui lòng liên hệ ngay với Luật Sao Việt để được tư vấn tận tâm và chuyên nghiệp nhất!
-
Liên hệ ngay để được Luật sư, Chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525 đường Lạc Long Quân, P. Tây Hồ, TP. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
