Việc ông bà tặng cho quyền sử dụng đất cho cháu là giao dịch khá phổ biến trong thực tế, đặc biệt khi ông bà muốn dành tài sản cho cháu để ổn định cuộc sống hoặc làm tài sản tích lũy lâu dài. Tuy nhiên, không ít người băn khoăn: Ông bà cho cháu đất có cần sự đồng ý của bố mẹ hay không? Nếu bố mẹ phản đối thì việc tặng cho có thực hiện được không?
Để trả lời câu hỏi này, cần xem xét đồng thời các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2024.
1. Ông bà có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho cháu hay không?
Theo Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất, trong đó có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho chuyển quyền sở hữu hoặc quyền đối với tài sản của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.
Như vậy, nếu quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông bà và đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai, ông bà hoàn toàn có quyền tặng cho cháu nội hoặc cháu ngoại mà không bị hạn chế bởi quan hệ cha mẹ - con của người nhận.
2. Cháu đã đủ 18 tuổi: Không cần sự đồng ý của bố mẹ
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
Do đó, nếu người cháu đã đủ 18 tuổi:
- Có quyền tự mình xác lập và thực hiện giao dịch dân sự;
- Được trực tiếp ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;
- Tự thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định.
Trong trường hợp này, cha mẹ của người cháu không phải là chủ thể của hợp đồng tặng cho, nên không cần có sự đồng ý hoặc chữ ký của cha mẹ thì giao dịch vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
3. Cháu chưa đủ 18 tuổi: Có bắt buộc phải có bố mẹ tham gia không?
Đối với người chưa thành niên, pháp luật có quy định riêng về việc xác lập và thực hiện giao dịch dân sự.
Theo Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015:
- Người chưa đủ 6 tuổi: Mọi giao dịch dân sự do người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện.
- Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi: Khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ các giao dịch phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp với lứa tuổi.
- Người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi được tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ các giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và các giao dịch khác theo quy định của pháp luật phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Do việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất là giao dịch liên quan đến bất động sản, nên nếu người cháu chưa đủ 18 tuổi thì khi thực hiện giao dịch phải có sự tham gia hoặc sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật (thông thường là cha hoặc mẹ) theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ: Sự tham gia của cha mẹ trong trường hợp này là với tư cách người đại diện theo pháp luật của người chưa thành niên, không phải vì cha mẹ có quyền quyết định thay ông bà về việc có được tặng cho tài sản hay không.
4. Nếu bố mẹ phản đối thì ông bà có còn được cho cháu đất không?
Đây là vấn đề thường phát sinh trong thực tế, đặc biệt khi giữa các thành viên trong gia đình có mâu thuẫn về tài sản.
Về nguyên tắc, nếu:
- Quyền sử dụng đất là tài sản hợp pháp của ông bà;
- Ông bà hoàn toàn tự nguyện khi tặng cho;
- Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
- Hợp đồng được lập đúng hình thức và đúng quy định của pháp luật;
- Đáp ứng các điều kiện để thực hiện quyền tặng cho theo Luật Đất đai;
thì việc cha mẹ của người cháu không đồng ý không phải là căn cứ làm cho hợp đồng tặng cho vô hiệu.
Ngược lại, giao dịch chỉ có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Bộ luật Dân sự, như: người xác lập giao dịch không có năng lực hành vi dân sự; bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; giao dịch giả tạo hoặc vi phạm điều cấm của luật.
5. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của ông bà
Trong nhiều gia đình, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả ông và bà hoặc là tài sản chung của vợ chồng.
Đối với trường hợp này, việc tặng cho phải có sự thống nhất của cả hai người.
Một người không thể tự ý định đoạt toàn bộ quyền sử dụng đất là tài sản chung nếu không có sự đồng ý của người còn lại, trừ trường hợp phần quyền sử dụng đất thuộc sở hữu riêng của người đó theo quy định của pháp luật.
Do đó, trước khi lập hợp đồng tặng cho cần xác định rõ quyền sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung để tránh phát sinh tranh chấp sau này.
6. Điều kiện để việc tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực
Theo Luật Đất đai năm 2024, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất, các bên cần đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định;
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Ngoài ra:
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.
- Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
- Sau khi hợp đồng được ký kết, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Quyền sử dụng đất được chuyển cho bên nhận kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật về đất đai.
7. Ông bà tặng cho cháu đất có phải nộp thuế không?
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, trường hợp tặng cho bất động sản giữa ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện và có giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống theo quy định.
Kết luận: Pháp luật hiện hành bảo đảm quyền định đoạt tài sản của người sử dụng đất. Do đó, nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hợp pháp của ông bà và đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai năm 2024 thì ông bà hoàn toàn có quyền tặng cho cháu.
- Trường hợp cháu từ đủ 18 tuổi trở lên, việc nhận tặng cho không cần sự đồng ý của cha mẹ.
- Trường hợp cháu chưa đủ 18 tuổi, việc xác lập và thực hiện giao dịch phải tuân thủ quy định về đại diện của người chưa thành niên theo Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015; cha mẹ tham gia với tư cách người đại diện theo pháp luật chứ không phải là người quyết định việc ông bà có được tặng cho tài sản hay không.
- Để bảo đảm giao dịch có giá trị pháp lý và hạn chế tranh chấp, các bên cần thực hiện đúng quy định về điều kiện tặng cho, công chứng hợp đồng và đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Liên hệ ngay để được Luật sư, Chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525 đường Lạc Long Quân, P. Tây Hồ, TP. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
