Tôi và vợ có ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng 1 lô đất. Tuy nhiên, thực tế lô đất này chưa có sổ đỏ, là mảnh đất của bà Hạnh. Khi đến ký hợp đồng đặt cọc với mục đích để chuyển nhượng mảnh đất đó thì bà Liên em gái bà Hạnh đứng ra ký giúp và bà Liên là người nhận tiền. Nay vợ chồng tôi không mua mảnh đất đó nữa vì chưa có sổ đỏ. Tôi muốn đòi lại 50tr tiền đặt cọc nhưng bà Hạnh không đồng ý. Vậy tôi có thể kiện hợp đồng này vô hiệu không?
Hình ảnh chỉ mang tính minh họa.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:
Trong tình huống này, để tuyên hủy hợp đồng đặt cọc vô hiệu cần xem xét đến điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng, mục đích và nội dung của hợp đồng, tính tự nguyện của các bên chủ thể.
- Xét về chủ thể giao kết hợp đồng:
Căn cứ điểm a Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 thì một trong những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”. Trong trường hợp này, đất là của bà Hạnh nhưng hợp đồng đặt cọc là bà Liên ký với mục đích là chuyển nhượng mảnh đất của bà Hạnh. Rõ ràng, bà Liên không được bà Hạnh ủy quyền bán đất nên việc bà Liên là 1 bên trong hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc là không đúng thẩm quyền.
- Xét về mặt mục đích và nội dung của giao dịch:
Như thông tin bạn cung cấp, mục đích các bên giao kết hợp đồng đặt cọc là để nhận chuyển nhượng mảnh đất của bà Hạnh. Vậy, bà Liên đứng ra ký hợp đồng đặt cọc khi không có thẩm quyền chuyển nhượng thì mục đích của hợp đồng không thể thực hiện được.
Bên cạnh đó, giả sử bà Hạnh có đồng ý bán đất và thừa nhận có ủy quyền cho bà Liên thì mảnh đất hiện chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cũng không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013 được. Rõ ràng, mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc đang vi phạm điều cấm của pháp luật.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc với mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bạn và bà Liên (không phải là người sử dụng đất) là sai về mặt thẩm quyền. Tuy nhiên, khi thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu do không đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Do đó, hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Đồng nghĩa với việc bà Liên phải hoàn trả vợ chồng bạn 50 triệu.
Kết luận: Bạn hoàn toàn có thể khởi kiện để yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc là vô hiệu và đòi lại tiền cọc là 50 triệu đồng.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt, bạn đọc nếu còn thắc mắc cần giải đáp, vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
