Tôi dự định thuê đất của gia đình chú A để trồng cây dược liệu, thời hạn thuê 3 năm, tiền thuê đất sẽ trả cho chú A theo quý. Trước đó chú A đã thế chấp mảnh đất này tại ngân hàng để lấy tiền cho con trai đi du học. Khi tôi ngỏ ý muốn thuê, chú A cũng đã thông báo với phía ngân hàng và được ngân hàng đồng ý. Tuy nhiên tôi vẫn còn băn khoăn, tôi muốn hỏi trường hợp nếu chú A không trả được nợ dẫn đến ngân hàng xử lý mảnh đất thì hợp đồng thuê đất giữa tôi và chú A (nếu chưa hết hạn) sẽ thế giải quyết thế nào, tôi có được tiếp tục thuê hay không? Liệu toàn bộ số dược liệu tôi trồng trên đất đó có bị xử lý cùng không? Nhờ Luật sư giải đáp giúp, tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi giải đáp như sau:
Đối với đất đang thế chấp tại ngân hàng, người thế chấp vẫn có quyền cho người khác thuê để tăng thêm thu nhập và giá trị của tài sản thế chấp. Điều này được ghi nhận tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể bên thế chấp có quyền “Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.” Vì vậy, sau khi chú A thông báo với ngân hàng về việc cho bạn thuê đất trồng cây và được ngân hàng đồng ý, thì hợp đồng thuê đất giữa bạn và chú A được xác lập là hoàn toàn hợp pháp.
Khi đó, nếu giữa các bên không có thỏa thuận nào khác thì việc xử lý cây dược liệu trên đất thuê của gia đình chú A (trong trường hợp chú A không trả được nợ và bị ngân hàng xử lý tài sản) được thực hiện theo Khoản 1 Điều 56 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
“Trường hợp đầu tư vào tài sản thế chấp quy định tại Điều 20 Nghị định này làm phát sinh tài sản mới hoặc tài sản tăng thêm do đầu tư (sau đây gọi là tài sản mới phát sinh) không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp thì giải quyết như sau:
a) Tài sản mới phát sinh có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi được đầu tư thì việc xử lý tài sản không bao gồm tài sản mới phát sinh, phần tài sản này được bên nhận thế chấp giao lại cho bên đầu tư;
b) Tài sản mới phát sinh không thể tách rời như quy định tại điểm a khoản này thì tài sản được xử lý bao gồm cả phần tài sản mới phát sinh, bên đầu tư được bên nhận thế chấp thanh toán giá trị phần tài sản này….”
Đối chiếu theo quy định nêu trên, cây dược liệu được xem là tài sản mới phát sinh có đủ 2 yếu tố:
+ Có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp - mảnh đất.
+ Không làm mất/giảm sút giá trị của mảnh đất so với trước đây
=> Vì vậy, nếu chú A không trả được nợ và bị ngân hàng xử lý mảnh đất thì toàn bộ số cây dược liệu mà gia đình bạn trồng trên đó sẽ được giao lại cho gia đình bạn. Trường hợp cây trồng chưa đến thời kỳ thu hoạch, việc di dời cây khỏi đất của gia đình chú A có thể gây ra thiệt hại lớn cho gia đình bạn thì bạn có thể thỏa thuận với ngân hàng về thêm thời gian thu hoạch.
Về hiệu lực pháp lý của hợp đồng thuê đất giữa bạn và chú A: Căn cứ theo quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bản chất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người cho thuê, người có tài sản sang bên cho thuê trong một thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền hoặc các lợi ích vật chất khác cho người cho thuê.
Hơn nữa, khi chú A không đủ khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản thế chấp theo các phương thức được quy định tại Điều 303 Bộ luật dân sự 2015 như bán đấu giá tài sản, tự bán tài sản, nhận tài sản để thay thế cho nghĩa vụ hoặc phương thức khác theo thỏa thuận. Hệ quả là chú A – bên thế chấp sẽ không còn là chủ sở hữu của tài sản thế chấp nên không có quyền định đoạt mảnh đất. Đồng thời phía ngân hàng cũng không có trách nhiệm kế thừa nghĩa vụ này nên không bắt buộc phải tiếp tục duy trì hợp đồng thuê với bạn => Hợp đồng thuê đất giữa bạn và chú A đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, để hạn chế những rủi ro và thiệt hại không đáng có, khi ký hợp đồng thuê đất với chú A, bạn nên hỏi rõ về thời điểm chấm dứt hợp đồng vay cũng như thế chấp tài sản của chú A, phương thức xử lý mảnh đất, để cân nhắc thời hạn thuê , thời điểm thu hoạch phù hợp.
Bài viết liên quan: Nhà đang thế chấp có được cho người khác thuê không ?
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
