Năm nay, tôi có ý định mua căn hộ mini khoảng 50 m2. Căn hộ này được xây trên diện tích 120m2 ở quận Hoàng Mai, Hà Nội, chủ sử dụng đất là ông Nguyễn Hữu A, giấy phép xây dựng là 8 tầng, mỗi tầng 02 căn 50m2 cũng đứng tên ông Nguyễn Hữu A. Mỗi căn 50m2 như vậy, ông A bán với mức giá 800 triệu. Hiện nay nhà mới chỉ đang ở giai đoạn xây dựng, chưa xong và hoàn công. Ông A có đưa cho tôi ký 01 hợp đồng chuyển nhượng căn hộ nêu trên và không có công chứng, chứng thực gì hết. Vậy cho tôi hỏi tính pháp lý của giao dịch này. Trường hợp nếu tôi vẫn ký mua thì mai sau có vấn đề gì không? Xin cảm ơn.
Hình ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt, chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Căn cứ Điều 21 Luật nhà ở năm 2014 thì trong trường hợp này, ông Nguyễn Hữu A không đủ điều kiện để kinh doanh nhà ở thương mại. Do đó, việc ông Nguyễn Hữu A thực hiện xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng lại bán theo các căn hộ nhỏ (từng phòng riêng của nhà) cho người khác theo diện căn hộ mini là vi phạm quy định của pháp luật về Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và Luật đất đai.
Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo quy định trên, đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Vì vậy, trong trường hợp này, việc hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng 01 căn hộ trong căn nhà mà không được công chứng, chứng thực là vi phạm quy định pháp luật. Nếu có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng trên sẽ vô hiệu theo Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015. Khi đó, hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận: bạn phải trả lại căn hộ đó cho bên bán, còn bên bán sẽ phải trả lại tiền cho bạn. Thực tế, việc mua bán chuyển nhượng theo hình thức nêu trên là trái pháp luật. Bên bán biết nhưng vẫn thực hiện nên sau này nếu có tranh chấp xảy ra, hai bên có thể ra Tòa án giải quyết để hủy bỏ hợp đồng này.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt, bạn đọc nếu còn thắc mắc cần giải đáp, vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
