Năm 2014 tôi mua một căn hộ thuộc Dự án nhà ở xã hội SDU 143 Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội. Tuy nhiên, đến nay chủ đầu tư vẫn chưa giao Giấy Chứng nhận dù tôi đã thanh toán tiền mua căn hộ trong năm 2015. Bây giờ, tôi về quê sinh sống nên muốn bán căn hộ này cho người khác. Xin hỏi nếu chưa có giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có giao dịch được không? Tôi có thể bán căn hộ này thông qua việc lập vi bằng được không? Mong được Luật sư giải đáp.
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật TNHH Sao Việt. Về vấn đề của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
- Căn cứ pháp lý:
- Luật Nhà ở năm 2014
- Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020
- Nội dung tư vấn:
Theo khoản 5 Điều 62 Luật nhà ở năm 2014, nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội được quy định như sau :
“ Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.”
Như vậy, để được bán nhà ở xã hội, bạn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật trong đó có các điều kiện tiên quyết sau đây:
- Điều kiện về thời hạn sử dụng tối thiểu: 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu
- Hoàn thành các mghĩa vụ tài chính liên quan
- Các điều kiện khác
Theo thông tin bạn cung cấp, căn hộ của bạn thuộc dự án nhà ở xã hội SDU 143 Trần Phú Hà Đông, được mua vào năm 2014, hoàn tất việc thanh toán tiền mua vào năm 2015.
Như vậy căn hộ của bạn đã đáp ứng được điều kiện về thời gian sử dụng tối thiểu (5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua) nhưng chưa được giấy chứng nhận quyền sở hữu nên bạn không thể bán căn hộ này
Về việc bạn dự định bán lại căn hộ bằng việc lập vi bằng:
Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng được hiểu là “văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
=> Vi bằng có thể được xem xét như một phương tiện chứng minh, là chứng cứ để ghi nhận một sự việc đã diễn ra.
Hiện nay, pháp luật (Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ) nghiêm cấm việc lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Hơn nữa, trường hợp bạn mua bán quyền sử dụng đất là thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Vi bằng không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, đây cũng là quy định được nêu tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng: “2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”
Vi bằng chỉ có thể được xem là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Thừa phát lại chỉ được phép lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến việc xác nhận tình trạng nhà đất, ghi nhận việc đặt cọc hoặc giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp phát,...
Đồng thời cũng tại quy định tại khoản 6 Điều 62 Luật nhà ở năm 2014 cũng đề cập “mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý”. Vì vậy, trường hợp này bạn không thể bán căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội nêu trên cho người khác. Nếu muốn bán căn hộ này, bạn buộc phải chờ đến khi được cấp Giấy chứng nhận về quyền sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, trong thời gian chờ đợi bạn có thể xem xét về việc giao kết hợp đồng đặt cọc với người mua
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
