Hợp đồng đặt cọc với người không phải là chủ sở hữu

Câu hỏi: Tôi và ông A có giao dịch liên quan đến một căn hộ chung cư. Tôi đặt cọc cho ông A trước 30 triệu, hai bên thỏa thuận với nhau 30 ngày sau sẽ gặp gỡ và ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ đó. Trong 30 ngày đó tôi được biết ông A không phải là chủ căn hộ đó nên tôi không đồng ý tiếp tục làm việc với ông A nên tôi đòi lại tiền cọc 30 triệu và tiền phạt hợp đồng là 30 triệu. Ông A chỉ trả tôi số tiền 30 triệu mà không trả tiền phạt cọc. Vậy tôi có thể kiện ông A ra tòa đòi bồi thường tiền phạt cọc cho tôi được không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, câu hỏi của bạn Công ty Luật TNHH Sao Việt xin tư vấn như sau:

  Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 định nghĩa thì “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
  Theo đó thì bạn và ông A đã có một thỏa thuận giao kết hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên ông A lại không phải là chủ sở hữu căn hộ nên ông A không có quyền thực hiện việc hứa chuyển nhượng quyền sử dụng và quyền sở hữu căn hộ đó. Vì ông A không phải là chủ sở hữu căn hộ chung cư nên không thể thực hiện được giao dịch được đảm bảo theo hợp đồng đặt cọc, tức là không thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ cho bạn.
  Do vậy, giao dịch giữa bạn và ông A sẽ vô hiệu do giao dịch không đầy đủ các yếu tố về chủ thể có năng lực pháp luật dân sự theo Khoản 1 Điều 117 và Điều 122 BLDS 2015. Nên giao dịch giữa bạn và ông A thực chất không có giao kết về hợp đồng đặt cọc thì việc bạn khởi kiện yêu cầu ông A đòi bồi thường tiền đặt cọc là thiếu cơ sở. Hơn nữa, theo như bạn nói thì ông A đã hoàn trả số tiền mà bạn giao cho ông A nên để tránh trình tự, thủ tục liên quan đến việc khởi kiện (chi phí tốn kém, mất nhiều thời gian ...) thì bạn nên cùng ông A thương lượng, thỏa thuận để đưa ra hướng giải quyết tốt nhất cho cả hai bên.
Trên đây là tư vấn của công ty luật Sao Việt, nếu có thêm thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 1900 6243.