Câu hỏi:
Gửi Luật Sao Việt, hiện em đang chuẩn bị đặt cọc mua hơn 1 hecta đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm của 2 vợ chồng cụ già 80 tuổi rồi). Họ đã sử dụng từ năm 1975, nhưng 1 thời gian sau mới được cấp sổ đỏ 30 năm và đến nay thời hạn còn khoảng 18 năm nữa. Sổ đỏ nông nghiệp này mang tên 2 vợ chồng cụ. Hai cụ có 6 người con nhưng đều ra ở riêng và đã được chia đất. Vậy em có thể gặp những rủi do nào khi mua đất nông nghiệp của 2 cụ?
(Ảnh minh họa. Nguồn: Internet)
Trả lời:
Với câu hỏi của bạn Luật sư Sao Việt trả lời như sau:
Căn cứ luật đất đai năm 2013:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Điều 193. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.
Căn cứ vào những điều luật trên, việc mua lại (chuyển nhượng) 1 Ha đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm), bạn cần lưu ý những vấn đề sau:
- Theo điều 190 Luật đất đai năm 2013, Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác. Như vậy, chứng minh hộ gia đình hoặc cá nhân muốn chuyển đổi đất phải cùng xã, phường, thị trấn với hộ gia đình hoặc cá nhân bạn.
- Theo điều 193 Luật đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân bạn chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 điều này.
- Khi bạn thỏa mãn được một trong 2 điều kiện tại điều 190 và 193 thì bạn cần biết thêm mảnh đất nông nghiệp này phải là đất không có tranh chấp và quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc E-mail: congtyluatsaoviet@gmail.com
