Câu hỏi: Tôi là N. T. N địa chỉ Phường Yên Nghĩa, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Gia đình tôi có một diện tích đất là 38,80 m2 được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp năm 2008 do cha mẹ tôi đứng tên và khoảng 30m2 là phần cơi nới cha mẹ tôi khai thác từ năm 1992 . Gia đình tôi có 03 anh chị em. Năm 2004, tôi có bỏ tiền ra xây dựng 03 căn nhà trên thửa đất đó
Năm 2012, bố tôi mất không để lại di chúc mà chỉ có bản thỏa thuận phân chia nhà và đất được lập năm 2004 để chia cho 03 anh em chúng tôi, mà tôi là con gái đã đi lấy chồng nên không có nhu cầu ở đó nên có ý định bán căn nhà thuộc phần sở hữu của tôi lấy tiền mặt. Tuy nhiên anh trai và em trai tôi chỉ đồng ý cho tôi bán nếu tách thửa đất đó làm 03 GCNQSDĐ cho 03 anh chị em chúng tôi. Vậy điều kiện để tách thửa đất như thế nào? Liệu tôi có tách thửa để xin cấp GCNQSDĐ như yêu cầu của anh và em tôi được không?
Gia đình tôi có một diện tích đất là 38,80 m2 được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp năm 2008 do cha mẹ tôi đứng tên và khoảng 30m2 là phần cơi nới cha mẹ tôi khai thác từ năm 1992 . Gia đình tôi có 03 anh chị em. Năm 2004, tôi có bỏ tiền ra xây dựng 03 căn nhà trên thửa đất đó
Năm 2012, bố tôi mất không để lại di chúc mà chỉ có bản thỏa thuận phân chia nhà và đất được lập năm 2004 để chia cho 03 anh em chúng tôi, mà tôi là con gái đã đi lấy chồng nên không có nhu cầu ở đó nên có ý định bán căn nhà thuộc phần sở hữu của tôi lấy tiền mặt. Tuy nhiên anh trai và em trai tôi chỉ đồng ý cho tôi bán nếu tách thửa đất đó làm 03 GCNQSDĐ cho 03 anh chị em chúng tôi. Vậy điều kiện để tách thửa đất như thế nào? Liệu tôi có tách thửa để xin cấp GCNQSDĐ như yêu cầu của anh và em tôi được không?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, câu hỏi của bạn Công ty Luật TNHH Sao Việt xin tư vấn như sau:
Cảm ơn chị đã tin tưởng Luật Sao Việt, với câu hỏi của chị, chúng tôi trả lời như sau:
Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Thực hiện theo quy định về hạn mức đất ở, quyền hạn của UBND tỉnh, thành phố trong vấn đề quản lý đất đai, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước,diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP. Hà Nội.
- Thứ nhất, quy định về hạn mức giao đất ở (điều kiện về diện tích để tách thửa)
Căn cứ Điều 3 quyết định số 22/2014/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất ở mới tại Hà Nội như sau:
“1. Hạn mức giao đất ở mới làm căn cứ để giao đất ở tái định cư, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn, giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:
Cảm ơn chị đã tin tưởng Luật Sao Việt, với câu hỏi của chị, chúng tôi trả lời như sau:
Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Thực hiện theo quy định về hạn mức đất ở, quyền hạn của UBND tỉnh, thành phố trong vấn đề quản lý đất đai, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước,diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP. Hà Nội.
- Thứ nhất, quy định về hạn mức giao đất ở (điều kiện về diện tích để tách thửa)
Căn cứ Điều 3 quyết định số 22/2014/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất ở mới tại Hà Nội như sau:
“1. Hạn mức giao đất ở mới làm căn cứ để giao đất ở tái định cư, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn, giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:
| Khu vực | Mức tối thiểu | Mức tối đa |
| Các phường | 30 m2 | 90 m2 |
| Các xã giáp ranh các quận và thị trấn | 60 m2 | 120 m2 |
| Các xã vùng đồng bằng | 80 m2 | 180 m2 |
| Các xã vùng trung du | 120 m2 | 240 m2 |
| Các xã vùng miền núi | 150 m2 | 300 m2 |
2. Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.
3. Hạn mức giao đất ở mới quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng cho trường hợp giao đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
- Thứ hai, về trường hợp cụ thể của gia đình chị
Gia đình chị thuộc quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội nên hạn mức tối thiểu để có thể tách thửa là 30m2. Trong trường hợp này chị muốn tách thửa thì chị phải đảm bảo diện tích trước và sau khi tách thửa phải đúng theo quy định của PL.
Vì gia đình chị diện tích có GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là 38,80 m2 nên không thể tách ra làm 3 hay thậm chí là làm 2 được. Trừ trường hợp diện tích chị tách thửa nhỏ hơn 30m2 được tách ra để hợp với thửa khác liền kề vẫn đảm bảo được diện tích tối thiểu là 30m2 thì vẫn được phép tách thửa.
Ngoài ra, như thư chị nêu có nhắc đến diện tích khoảng 30m2 phần cơi nới, sử dụng từ trước năm 1993 chị có thể xem xét việc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 hoặc trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 101 Luật đất đai 2013 mà đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp rồi xem xét điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng để nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cấp GCNQ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hộ gia đình.
Nếu phần đất cơ nới mà gia đình đã cơi nới xây dựng không đủ diện tích để được cấp GCNQSD thì chị xem xét việc hợp với thửa ban đầu có diện tích 38,80m2 để đủ điều kiện và được cấp GCNQSDĐ.
Khi đã hợp được thửa và có GCNQSD rồi thì chị có thể thực hiện việc tách thửa, tuy nhiên việc tách thửa vẫn phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về diện tích tối thiểu và các trường hợp được phép tách thửa hay không được phép tách thửa theo Căn cứ Khoản 5, 6, 7 Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND quy định:
“5. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.
6. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
7. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, 5 Điều này)”.
3. Hạn mức giao đất ở mới quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng cho trường hợp giao đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
- Thứ hai, về trường hợp cụ thể của gia đình chị
Gia đình chị thuộc quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội nên hạn mức tối thiểu để có thể tách thửa là 30m2. Trong trường hợp này chị muốn tách thửa thì chị phải đảm bảo diện tích trước và sau khi tách thửa phải đúng theo quy định của PL.
Vì gia đình chị diện tích có GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là 38,80 m2 nên không thể tách ra làm 3 hay thậm chí là làm 2 được. Trừ trường hợp diện tích chị tách thửa nhỏ hơn 30m2 được tách ra để hợp với thửa khác liền kề vẫn đảm bảo được diện tích tối thiểu là 30m2 thì vẫn được phép tách thửa.
Ngoài ra, như thư chị nêu có nhắc đến diện tích khoảng 30m2 phần cơi nới, sử dụng từ trước năm 1993 chị có thể xem xét việc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 hoặc trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 101 Luật đất đai 2013 mà đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp rồi xem xét điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng để nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cấp GCNQ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hộ gia đình.
Nếu phần đất cơ nới mà gia đình đã cơi nới xây dựng không đủ diện tích để được cấp GCNQSD thì chị xem xét việc hợp với thửa ban đầu có diện tích 38,80m2 để đủ điều kiện và được cấp GCNQSDĐ.
Khi đã hợp được thửa và có GCNQSD rồi thì chị có thể thực hiện việc tách thửa, tuy nhiên việc tách thửa vẫn phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về diện tích tối thiểu và các trường hợp được phép tách thửa hay không được phép tách thửa theo Căn cứ Khoản 5, 6, 7 Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND quy định:
“5. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.
6. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
7. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, 5 Điều này)”.
Trên đây là tư vấn của công ty luật Sao Việt, nếu có thêm thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 1900 6243.
