Xin chào Luật Sao Việt, tôi có trường hợp cần tư vấn như sau. Ngày 13/02/2021, tôi có nhận chuyển nhượng một mảnh đất từ anh Bình. Tôi được biết rằng, mảnh đất này trước đây đã xảy ra tranh chấp về hợp đồng cho mượn đất giữa anh Bình và bà An đến mức họ phải kiện nhau ra tòa. Cuối năm 2020, Tòa sơ thẩm tuyên anh Bình có quyền sử dụng đất trên và anh ấy cũng đã được cấp GCNQSDĐ nên tôi mới nhận chuyển nhượng mảnh đất tại văn phòng công chứng. Nhưng không lâu sau, bà An đã kháng cáo bản án sơ thẩm và kết quả tòa phúc thẩm tuyên hủy bản án sơ thẩm, tuyên bà ta là người có quyền sử dụng đối với mảnh đất. Giờ tôi rất lo lắng không biết mình có bị mất trắng mảnh đất đã mua hay không? Mong Luật sư tư vấn giúp.
Ảnh minh họa, nguồn: Internet.
Trả lời:
Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Vấn đề 1: Xác định người thứ ba ngay tình:
Căn cứ khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do “bản án, quyết định bị huỷ, sửa.”
Theo quy định này, bạn được xác định là người thứ ba ngay tình đối với hợp đồng giữa anh Bình và bà An, và tư cách người thứ ba ngay tình của bạn xuất hiện là do bản án của Tòa cấp sơ thẩm bị hủy.
Vấn đề 2: Về quyền sử dụng đối với mảnh đất:
Để được pháp luật bảo vệ, người thứ ba phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xác lập quyền sở hữu/sử dụng theo đúng quy định của pháp luật. Mảnh đất trên đã được anh Bình thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, điều này có nghĩa rằng tài sản đó đã được cơ quan nhà nước công nhận. Vì vậy, việc bạn đã căn cứ vào sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác lập, thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ pháp luật. Việc văn phòng công chứng chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh An cũng đúng quy định pháp luật.
Như vậy, bạn hoàn toàn ngay tình khi tham gia giao dịch, do đó, pháp luật ưu tiên bảo vệ quyền lợi của bạn là người thứ ba ngay tình. Mặc dù bản án sơ thẩm bị tuyên hủy, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/02/2021 không bị vô hiệu theo quy định tại Điều 133 Bộ luật dân sự 2015. Do đó, bạn có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất tranh chấp.
Tuy nhiên, trên cơ sở bản án bị hủy, bà An vẫn có thể khởi kiện yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại căn cứ Điều 221 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Căn cứ xác lập quyền sở hữu Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong trường hợp sau đây: […] 3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”. Nhưng vì vấn đề này không ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của bạn đối với mảnh đất nên bạn không cần quá lo lắng.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc muốn được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
