Luật sư Sao Việt cho tôi hỏi: Hiện nay, tôi đang có tranh chấp quyền sử dụng 80m2 đất với ông H. Mảnh đất này năm 2005, ông H đã bán cho ông N với giá 200 triệu đồng (bao gồm các giấy tờ hợp lệ chứng minh nguồn gốc đất và quyền sự dụng đất). Sau đó, năm 2006, ông N bán lại cho ông D và việc chuyển nhượng qua mấy chủ nữa mới đến ông L. Đến tháng 3/2009, ông L nhượng lại đất cho tôi với giá 3 tỷ đồng. Tất cả các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người chủ gốc là ông H chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Nay ông H đòi lại quyền sử dụng đất từ gia đình tôi. Vậy trong trường hợp này việc ông H đòi lại quyền sử dụng đất có đúng không?
Hình ảnh mang tính minh họa. Nguồn: Internet
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi, Luật sư Sao Việt có quan điểm tư vấn như sau:
Theo thông tin bạn đọc cung cấp năm 2005, ông H nhượng quyền sử dụng 80m2 đất cho ông N với giá 200 triệu đồng. Đây là thời điểm diễn ra giao dịch đầu tiên của ông H và ông N. Nhưng đến ngày 01/01/2006 thì Bộ luật dân sự năm 2005 mới có hiệu lực, chính vì vậy, thời điểm giao dịch đầu tiên được xác lập cần phải xem xét theo quy định của Bộ luật dân sự năm 1995. Đồng thời, tại thời điểm này, Luật Đất đai năm 2013 chưa ra đời nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông N được xem xét dựa trên quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và Luật Đất Đai năm 2003.
Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông N cần xem ông H có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mảnh đất này hay không? Theo quy định của Luật Đất Đai năm 2003 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003:
“…Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng…khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Tuy nhiên, đối với chủ sở hữu có giấy tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì pháp luật lại có những quy định cho những trường hợp này.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai năm 2003:
"Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này."
Thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Chỉ thị 05/2004/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ, nếu đến năm 2005 mà việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa xong thì vẫn cho phép áp dụng theo khoản 1 Điều 146 đối với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định 84/2007/NĐ – CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai có hiệu lực.
Như vậy, có thể hiểu đây là cơ sở của việc chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mà chỉ có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất Đai năm 2003 với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định số 84/2007 có hiệu lực.
Trong trường hợp trên, ông H chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai được quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất Đai năm 2003. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng hay chứng thực mà chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiến hành làm thủ tục theo quy định tại Điều 707 Bộ luật dân sự năm 1995:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”
Theo quan điểm của chúng tôi cùng các căn cứ quy định pháp luật mà chúng tôi đã phân tích ở trên, trong giao dịch đầu tiên giữa ông H và ông N đã đáp ứng được những điều kiện pháp luật thì hợp đồng giữa ông H và ông N mới có hiệu lực. Vì vậy, ông H không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp này chúng tôi khuyên gia đình bạn nên đến các Công ty, văn phòng Luật có uy tín để nhờ các Luật sư hàng đầu am hiểu các kiến thức Luật cũng như có kinh nghiệm làm việc đứng ra tư vấn, giúp đỡ gia đình bạn trong việc tranh chấp quyền sử dụng đất này: - Luật sư sẽ xác định giúp đỡ gia đình bạn về thẩm quyền giải quyết tranh chấp, ví dụ như thời điểm này Luật Đất Đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực từ 1/7/2014, vì vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa gia đình bạn và ông H trong trường hợp này sẽ dựa theo quy định tại khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013:
“ 2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính...”
Ngoài ra, các Luật sư còn đưa ra tư vấn:
- Tư vấn hướng giải quyết phù hợp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi của gia đình bạn;
- Đại diện hoặc cùng gia đình bạn làm việc với các cơ quan chức năng;
- Soạn thảo đơn khiếu nại, đơn khởi kiện và các văn bản liên quan;
- Thu thập/hỗ trợ gia đình bạn thu thập chứng cứ;
- Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của gia đình bạn tại tòa án.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, quý khách vui lòng liên hệ với các Luật sư, Chuyên viên Pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc 0243 636 7896
E-mail: saovietlaw@vnn.vn
