Câu hỏi:
Tháng 28/12/2017 tôi có ký hợp đồng đặt cọc với anh T là môi giới nhà đất để mua thửa đất của vợ chồng anh H, chị Q với số tiền 200 triệu và hẹn 30 ngày sau sẽ tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên chưa đến ngày hẹn ký chuyển nhượng như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì tôi lại không muốn mua nữa nên không muốn ký tiếp HĐ chuyển nhượng đất. Trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận việc nếu bên nào vi phạm hợp đồng thi sẽ phải chịu phạt tương đương với số tiền đặt cọc. Vậy tôi có thể đòi lại số tiền đó mà không bị phạt tiền đặt cọc không?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, câu hỏi của bạn Công ty Luật TNHH Sao Việt xin tư vấn như sau:
Quy định của Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về đặt cọc đó là:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy nếu bạn đã ký hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận hay không có thỏa thuận về việc phạt vi phạm hợp đồng thì quy định cũng rất rõ nếu bạn từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì số tiền 200 triệu bạn đặt cọc sẽ thuộc về T (trừ khi giao dịch đó vô hiệu hoặc hai bên có thỏa thuận khác).
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 116 BLDS 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất thì T không có quyền ký kết và thực hiện các giao dịch liên quan đến thửa đất thuộc quyền sử dụng của anh H, chị Q nếu không được ủy quyền hợp pháp.
Do không đủ thông tin để có thể xác định được Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật hay không nên chúng tôi chỉ có thể tư vấn cho bạn việc xem xét việc T có quyền ký hợp đồng đặt cọc với bạn không để bạn có thể lấy lại số tiền đã đặt cọc mà không phải chịu phạt.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy nếu bạn đã ký hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận hay không có thỏa thuận về việc phạt vi phạm hợp đồng thì quy định cũng rất rõ nếu bạn từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì số tiền 200 triệu bạn đặt cọc sẽ thuộc về T (trừ khi giao dịch đó vô hiệu hoặc hai bên có thỏa thuận khác).
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 116 BLDS 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất thì T không có quyền ký kết và thực hiện các giao dịch liên quan đến thửa đất thuộc quyền sử dụng của anh H, chị Q nếu không được ủy quyền hợp pháp.
Do không đủ thông tin để có thể xác định được Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật hay không nên chúng tôi chỉ có thể tư vấn cho bạn việc xem xét việc T có quyền ký hợp đồng đặt cọc với bạn không để bạn có thể lấy lại số tiền đã đặt cọc mà không phải chịu phạt.
- Trường hợp 1: T được vợ chồng anh H, chị Q ủy quyền cho việc thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của vợ chồng anh H, chị Q. Lúc này bạn phải xem tính hợp pháp và phạm vi của việc ủy quyền thì T có được tham gia việc ký hợp đồng với bạn không. Nếu việc ủy quyền là hợp pháp thì việc bạn từ chối thực hiện hợp đồng đặt cọc rất có thể sẽ bị phạt số tiền đặt cọc đó theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp 2: T không được ủy quyền hoặc ủy quyền không hợp pháp thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên Hợp đồng vô hiệu và buộc T phải trả cho bạn 200 triệu bạn đã đặt cọc cho T.
Đối với giao dịch giữa bạn và T cần phải xem xét một cách toàn diện, đầy đủ các thông tin, tài liệu liên quan đến việc của bạn thì mới chúng tôi mới có thể đưa ra những tư vấn chính xác nhất. Do thông tin còn chưa rõ ràng nên chúng tôi chỉ có thể hướng dẫn bạn xem xét các vấn đề trọng tâm mà chúng tôi xác định qua câu hỏi của bạn. Quan trọng nhất đây là giao dịch dân sự nên dù bên nào có vi phạm hợp đồng đi nữa mà hai bên đạt được những thỏa thuận về việc có phải phạt cọc hay không vẫn là phương thức để giải quyết tối ưu nhất, tránh mất thời gian và tiền bạc để giải quyết nếu phát sinh tranh chấp.
Trên đây là tư vấn của công ty luật Sao Việt, nếu có thêm thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 1900 6243.
