Ông Hải và bà Bích là chủ sử dụng hợp pháp của một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do muốn tặng cho con trai là anh Tuấn thửa đất này để xây dựng nhà ở, ông bà tìm hiểu thủ tục và được một người quen giới thiệu rằng chỉ cần lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại thì việc tặng cho đã có giá trị pháp lý, không cần phải lập hợp đồng công chứng.
Tin tưởng vào lời tư vấn trên, ông Hải, bà Bích và anh Tuấn đến Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu lập vi bằng ghi nhận việc cha mẹ tự nguyện tặng cho quyền sử dụng đất, giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời bàn giao ranh giới và hiện trạng thửa đất cho anh Tuấn quản lý, sử dụng.
Sau khi hoàn tất việc lập vi bằng, anh Tuấn cho rằng mình đã trở thành người sử dụng đất hợp pháp nên nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục sang tên. Tuy nhiên, cơ quan đăng ký đất đai từ chối giải quyết hồ sơ vì không có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Xác định bản chất pháp lý của giao dịch
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Luật Đất đai năm 2024;
- Luật Công chứng năm 2024;
- Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 104/2025/NĐ-CP).
Trong tình huống này, cần xác định là mục đích của các bên. Mục đích cuối cùng của ông Hải và bà Bích không phải chỉ là giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con, mà là chuyển quyền sử dụng đất từ cha mẹ sang con.
Nói cách khác, đây là giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, làm phát sinh sự thay đổi về chủ thể có quyền sử dụng đất.
Do đó, giao dịch này không đơn thuần là việc giao giấy tờ hay bàn giao tài sản trên thực tế mà là giao dịch làm phát sinh quyền dân sự đối với bất động sản.
Đối với những giao dịch làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, pháp luật quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng nhằm bảo đảm tính an toàn pháp lý và hạn chế tranh chấp.
2. Vi bằng có thể thay thế hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực không?
Nhiều người cho rằng: "Thừa phát lại là người của Nhà nước nên vi bằng cũng có giá trị giống công chứng."
Thực tế không phải như vậy. Theo Nghị định số 08/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 104/2025/NĐ-CP), vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính hoặc các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.
Thừa phát lại chỉ có quyền ghi nhận sự kiện hoặc hành vi mà mình trực tiếp chứng kiến, ví dụ:
- Việc giao tiền;
- Việc giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Việc bàn giao mốc giới;
- Việc các bên cùng có mặt tại địa điểm giao dịch.
Điều đó không đồng nghĩa với việc Thừa phát lại xác nhận giao dịch tặng cho là hợp pháp.
Nói cách khác, Thừa phát lại không kiểm tra các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, không đánh giá quyền định đoạt tài sản, không xác nhận ý chí tự nguyện theo chức năng của công chứng viên và cũng không có thẩm quyền làm phát sinh quyền sử dụng đất cho người nhận tặng cho.
Vì vậy, mặc dù vi bằng ghi nhận việc cha mẹ đã giao đất cho con nhưng quyền sử dụng đất về mặt pháp lý vẫn chưa được chuyển sang cho anh Tuấn.
3. Vì sao cơ quan đăng ký đất đai từ chối sang tên?
Theo Luật Đất đai năm 2024, việc đăng ký biến động và sang tên quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất nộp đầy đủ hồ sơ theo quy định, trong đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng chứng minh việc chuyển quyền được thực hiện hợp pháp. Trong tình huống trên, anh Tuấn chỉ nộp:
- Vi bằng do Thừa phát lại lập;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ này không có hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực, nên chưa đáp ứng điều kiện để đăng ký biến động.
Cần lưu ý rằng, việc cha mẹ và con đã thống nhất việc tặng cho, đã giao đất và đã giao Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận chuyển sang cho người con. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, việc chuyển quyền không chỉ phụ thuộc vào ý chí của các bên mà còn phải tuân thủ hình thức và thủ tục bắt buộc mà pháp luật quy định.
Do đó, Văn phòng đăng ký đất đai không có căn cứ pháp lý để cập nhật thông tin người sử dụng đất mới trên Giấy chứng nhận. Việc từ chối giải quyết hồ sơ trong trường hợp này là hoàn toàn đúng quy định pháp luật.
4. Vi bằng trong trường hợp này có giá trị gì?
Trong tình huống này, vi bằng vẫn có giá trị, nhưng giá trị của nó không phải là chuyển quyền sử dụng đất.
Vi bằng có thể chứng minh:
- Cha mẹ đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Các bên có mặt tại thời điểm lập vi bằng;
- Việc bàn giao đất đã diễn ra;
- Cha mẹ thể hiện ý chí muốn tặng cho con;
- Hiện trạng thửa đất tại thời điểm giao nhận.
Nếu sau này xảy ra tranh chấp, ví dụ:
- Anh chị em trong gia đình cho rằng cha mẹ chưa từng giao đất;
- Có người phủ nhận việc bàn giao;
- Tranh chấp về thời điểm giao đất;
thì vi bằng sẽ là nguồn chứng cứ quan trọng để Tòa án xem xét cùng với các tài liệu khác. Tuy nhiên, vi bằng không thể thay thế hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực.
5. Nếu đã lỡ chỉ lập vi bằng thì phải xử lý như thế nào?
Việc hồ sơ bị từ chối không đồng nghĩa với việc giao dịch không còn khả năng khắc phục. Nếu các điều kiện pháp lý vẫn còn được đáp ứng thì các bên vẫn có thể thực hiện lại đúng trình tự để bảo đảm quyền lợi.
Trường hợp thứ nhất: Cha mẹ vẫn còn sống và vẫn đồng ý tặng cho
Nếu ông Hải và bà Bích vẫn là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất, vẫn còn đầy đủ năng lực hành vi dân sự và vẫn thống nhất tặng cho anh Tuấn thì các bên nên thực hiện lại đúng quy định của pháp luật bằng cách:
- Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc thực hiện chứng thực nếu thuộc trường hợp được pháp luật cho phép;
- Kê khai nghĩa vụ tài chính (nếu có);
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động để sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
Trong trường hợp này, vi bằng đã lập trước đó không bị mất giá trị mà vẫn có thể được lưu giữ như một tài liệu chứng minh việc giao nhận Giấy chứng nhận, việc bàn giao đất hoặc thời điểm các bên đã thực hiện giao dịch trên thực tế. Tuy nhiên, vi bằng không thể thay thế hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp thứ hai: Cha mẹ qua đời trước khi hoàn tất công chứng: Đây mới là rủi ro lớn nhất của việc chỉ lập vi bằng.
Nếu trước khi hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực mà ông Hải hoặc bà Bích qua đời thì quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người đã mất. Khi đó, thửa đất có thể trở thành di sản thừa kế và phải được giải quyết theo di chúc hoặc theo quy định về thừa kế theo pháp luật.
Lúc này, mặc dù anh Tuấn đã được cha mẹ giao đất trên thực tế và có vi bằng ghi nhận sự việc, nhưng điều đó không đương nhiên làm phát sinh quyền sử dụng đất đối với anh Tuấn. Nếu các đồng thừa kế khác không thống nhất, tranh chấp rất dễ phát sinh và việc giải quyết sẽ phức tạp hơn nhiều so với trường hợp hoàn tất thủ tục tặng cho ngay từ đầu.
Đây cũng là lý do vì sao pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhằm bảo đảm tính minh bạch, an toàn pháp lý và hạn chế tranh chấp sau này.
6. Góc nhìn của Luật sư
Sai lầm của ông Hải và bà Bích không phải là lập vi bằng, mà là đặt nhầm giá trị pháp lý của vi bằng. Vi bằng, công chứng và chứng thực là ba công cụ pháp lý có chức năng hoàn toàn khác nhau, được sử dụng trong những trường hợp khác nhau.
Đối với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì mới đủ điều kiện để đăng ký sang tên. Trong khi đó, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và được sử dụng làm nguồn chứng cứ khi giải quyết tranh chấp.
Khuyến nghị của Luật sư: Trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hoặc tham khảo ý kiến của luật sư, công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền để lựa chọn đúng thủ tục pháp lý. Đừng vì tin vào những lời giới thiệu thiếu căn cứ mà bỏ qua bước công chứng hoặc chứng thực bắt buộc, bởi chỉ một sai sót về hình thức cũng có thể khiến giao dịch không thể sang tên, phát sinh tranh chấp hoặc kéo theo những rủi ro pháp lý khó khắc phục.
Kết luận
Vi bằng không phải là "giấy thông hành" để chuyển quyền sử dụng đất. Trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện giao nhận đất hoặc giấy tờ, còn hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực mới là căn cứ pháp lý để đăng ký sang tên và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Liên hệ ngay để được Luật sư, Chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525 đường Lạc Long Quân, P. Tây Hồ, TP. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
