"Tôi mua một mảnh đất thông qua con trai của chủ đất. Người này nói bố mẹ đã già, mọi việc mua bán đều do mình quyết định. Sau khi đặt cọc 300 triệu đồng, bố mẹ người này lại tuyên bố không đồng ý bán đất và yêu cầu hủy giao dịch."
Đây là tình huống không hề hiếm gặp trong thực tế. Nhiều người vì tin tưởng mối quan hệ gia đình hoặc thấy con cái đang quản lý đất nên cho rằng họ có quyền bán tài sản của bố mẹ. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi giao tiền mới phát hiện người ký nhận tiền cọc hoàn toàn không có quyền định đoạt đối với thửa đất.Vậy theo quy định của pháp luật, đất đứng tên bố mẹ thì con có được quyền bán hay không?
- Đất đứng tên bố mẹ, con không đương nhiên có quyền bán
Theo quy định tại Điều 158 và Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền định đoạt tài sản thuộc về chủ sở hữu hoặc người có quyền đối với tài sản đó.
Đối với quyền sử dụng đất, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Điều này đồng nghĩa với việc người có quyền bán đất phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp.
Do đó, nếu Sổ đỏ chỉ đứng tên bố hoặc mẹ thì người con không được tự ý chuyển nhượng, nhận tiền đặt cọc hoặc cam kết bán đất với người khác.
Việc là con ruột không làm phát sinh quyền định đoạt đối với tài sản của cha mẹ.
- Vì sao nhiều người vẫn "sập bẫy" khi mua đất từ con của chủ đất?
Trong thực tế, người mua thường gặp một số trường hợp như:
- Người con trực tiếp quản lý, sử dụng đất nhiều năm.
- Người con là người xây nhà trên đất.
- Mọi giao dịch trong gia đình đều do người con thực hiện.
- Bố mẹ lớn tuổi nên để con đứng ra làm việc với khách hàng.
Chính những yếu tố này khiến nhiều người lầm tưởng rằng người con có quyền bán đất.
Tuy nhiên, về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Nếu không có giấy ủy quyền hợp pháp thì mọi cam kết của người con đều tiềm ẩn rủi ro rất lớn.
- Trường hợp nào con được quyền bán đất của bố mẹ?
* Được bố mẹ ủy quyền hợp pháp
Theo Điều 138 và Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, cá nhân có thể ủy quyền cho người khác xác lập và thực hiện giao dịch dân sự.
Khi bố mẹ lập hợp đồng ủy quyền được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, người con có thể thay mặt bố mẹ ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện các thủ tục liên quan.
* Đã được tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nếu bố mẹ đã hoàn tất thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người con đã đứng tên trên Giấy chứng nhận thì người con trở thành chủ sử dụng đất hợp pháp và có toàn quyền bán đất.
* Được hưởng thừa kế theo quy định của pháp luật
Khi bố mẹ qua đời, quyền sử dụng đất có thể trở thành di sản thừa kế theo Điều 609 và Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tuy nhiên, trước khi hoàn thành thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế, một người con cũng không thể tự ý bán toàn bộ thửa đất nếu còn các đồng thừa kế khác.
- Con nhận tiền đặt cọc bán đất của bố mẹ có phải trả lại không?
Nếu người con không có quyền bán đất nhưng vẫn nhận tiền đặt cọc của người mua thì khi giao dịch bị vô hiệu, số tiền đã nhận phải được hoàn trả theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Trong trường hợp gây thiệt hại cho bên mua, người nhận tiền còn có thể phải bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự.
Đặc biệt, nếu biết rõ mình không có quyền bán đất nhưng vẫn cố ý đưa ra thông tin gian dối nhằm nhận tiền của người mua thì hành vi này có thể bị xem xét xử lý về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).
- Người mua đất cần lưu ý điều gì?
Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán đất, người mua nên:
- Yêu cầu xem bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Kiểm tra chính xác người đứng tên trên Sổ đỏ.
- Yêu cầu xuất trình giấy ủy quyền nếu người giao dịch không phải chủ đất.
- Chỉ giao tiền khi xác định rõ người nhận tiền có quyền thực hiện giao dịch.
- Thực hiện công chứng theo đúng quy định pháp luật.
Nhiều vụ tranh chấp hiện nay bắt nguồn từ việc người mua quá tin tưởng vào lời giới thiệu của người bán mà không kiểm tra hồ sơ pháp lý của thửa đất.
- Kết luận
Trong thực tế, không ít người mua đất đã mất hàng trăm triệu đồng tiền đặt cọc chỉ vì tin tưởng người tự xưng là "con của chủ đất" mà không kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp, việc đòi lại tiền thường kéo dài, tốn kém thời gian và chi phí.
Vì vậy, trước khi đặt cọc hoặc ký kết bất kỳ thỏa thuận nào liên quan đến nhà đất, người dân cần xác định chính xác ai là người có quyền định đoạt tài sản, kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy ủy quyền (nếu có).
LUẬT SAO VIỆT HỖ TRỢ
📌 Tư vấn pháp lý trước khi đặt cọc, mua bán nhà đất.
📌 Tư vấn, soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng.
📌 Hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
📌 Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước và Tòa án.
Luật Sao Việt – Đồng hành cùng Quý khách trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai, nhà ở và các giao dịch dân sự.
Liên hệ ngay để được Luật sư, Chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525 đường Lạc Long Quân, P. Tây Hồ, TP. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
